田園綜合體是助力實施鄉村振興戰略的有力抓手，由於涉及農民、村集體、政府、投資商多方利益，在開發過程中，需要尊重市場規律，建立共享機制下的利益分配格局與有效分配模式。根據田園綜合體開發過程中存在的四大問題，提出了“256”的開發邏輯，探索如何形成盈利結構，以避免投資失敗。

田園綜合體是基於企業和政府合作，在鄉村社會進行的大範圍系統綜合規劃、開發與運營，形成的是一個新的社群、一種新的生活方式，是

企業參與的、農業+文旅+居住

的綜合發展模式。

田園綜合體唯有打造成

以鄉村為核心，讓農民參與

並享受利益的綜合發展架構，才能實現新型城鎮化和城鄉一體化的目標，才能真正達到鄉村振興的目標。

田園綜合體涉及

農民、村集體、政府、投資商

多方利益。在開發過程中，需要

尊重市場規律，統籌考慮各方利益訴求，有效突破市場邏輯、規劃邏輯和機制，建立共享機制下的利益分配格局與有效分配模式。

壹

田園綜合體四大“死穴”

1

缺乏合格的開發運營主體

開發運營田園綜合體專案，應當認識到：一方面，農村生產力水平太低，能夠具備投資運營能力的優秀農民稀缺；另一方面，城市產業資本、產業力量進入農村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。

缺乏合格的開發投資運營主體，任何田園綜合體專案投資回收收益都將難上加難。

2

缺乏合理的“產業植入模式”

適宜的產業專案植入、完善的產業落地條件是田園綜合體發展必不可少的條件，單靠個人情懷和一腔熱情將難以為繼。

三產融合過程中，缺乏“消費流”匯入渠道，更沒有客戶體驗價值，導致融合貌合神離，沒有真正創造出產業融合條件。

3

缺乏盈利模式的設計

清晰地盈利模式應該包括產品的打造、消費鏈設計、消費環境營造、投資收益的預測等，沒有真的解決“錢從哪裡來”“錢到哪裡去”和“如何更賺錢”的問題，即旅遊專案的資金籌措途徑、投資戰略佈局和收益模式設計。

缺乏真正的策劃設計專家，致使不少專案死在偽劣的策劃、規劃設計上。

4

拿到補貼是唯一目的

不少以投機心態騙國家補貼，一旦拿到政府扶持資金，就立即找退路，鄉村振興沒有帶來真正的農民、農村、農業的振興。

貳

田園綜合體“256”開發邏輯

1

認清：田園綜合體的兩個發展核心

田園綜合體是一個跨村跨鎮的結構，是基於市場邏輯，實現產業與社群一體化發展的創新理念。其發展結構有兩個核心：

一是產業融合

在優勢特色產業基礎上，透過“農業+”，培育生產、服務、運營體系，積極推進配套產業、衍生產業的發展，形成一二三產業融合發展結構。

二是產居融合

田園綜合體對居住的提升絕不僅僅體現在硬體上，而是突破原有村莊發展結構，基於基礎設施、公共服務設施以及治理水平的提升，構建綜合型社群。

基於產業綜合發展和社群綜合發展的創新目標，田園綜合體必須突破簡單的農業綜合開發結構，充分利用農村集體土地政策，以集約化、規模化、智慧化的開發手法，實現生產資料與服務資料的整合，突破城鎮村規劃和建設結構，實現市場主體帶動下的農戶深度參與，促進城鄉融合發展。

2

解構：田園綜合體的5大構成部分

以產業融合與產居融合為核心，在鄉村振興與新型城鎮化構架下，田園綜合體由五部分構成：景觀吸引核、休閒聚集區、農業生產區、居住發展帶、社群配套網。

（一）景觀吸引核

吸引人流、提升土地價值的關鍵所在。基於豐富的地形、良好的生態基底以及規模化的農業種植，依託觀賞型農田、瓜果園，苗木、花卉展示區，溼地風光區等專案，田園綜合體可形成景觀吸引核，使遊人感受田園風光和自然美景，放鬆身心，體會農業魅力。

（二）農業生產區

農業生產區通常選在土壤、氣候條件良好，有灌溉和排水設施的區域，主要透過現代農業科技的引入，開展迴圈農業、創意農業和農業體驗：

一是開展生態農業示範、農業科普教育示範、農業科技示範等專案；

二是透過農業科技和農業傳統知識的推廣，普及農業知識，加深遊客對農業的瞭解。

（三）休閒聚集區

休閒聚集區，是為滿足客群的各種農業休閒需求而創造的綜合農業休閒產品體系，是各種休閒業態的聚集（Mall構架的遊憩方式），主要包括農家風情建築（如莊園別墅、小木屋、傳統民居等）、鄉村風情活動場所（如特色商街、主題演藝廣場）、田間遊樂場所（兒童遊樂、垂釣、農事體驗）等。

（四）居住發展帶

居住發展帶，是田園綜合體構建城鄉融合的重要支撐。旅遊各要素的延伸帶動農業與休閒產業發展，形成以農業為核心、休閒為支撐的一二三產融合發展體系。

田園綜合體透過產業融合與產業聚集，帶動農民社群化居住、產業人口居住、外來遊客居住、外來休閒人群居住、外來度假人群居住等五類人口聚集，形成生產、生活、生態相融合的居住空間，構成鄉村現代化的核心基礎。

（五）社群配套網

社群配套網是田園綜合體必須具備的鄉村現代化支撐功能，包括產業配套和生活配套：

產業配套是服務於農業、休閒產業的金融、商貿、物流、培訓等設施；

生活配套是服務於本地居民生活的醫療、教育、商業等公共服務，兩者共同形成產城一體化的公共配套網路。

3

施策：田園綜合體打造的6大策略

（一）構建現代農業生產體系，形成合理的農產品供給結構

田園綜合體開發，要充分分析資源與環境條件，構建農業生產體系，對農業生產與產業升級所必需的供水、供電、農業設施等進行整體升級，推進中低產田改造和高標準農田建設，積極構建現代農業生產體系，形成合理的農產品供給結構。

（二）構建 “農業+”產業體系，促進產業融合升級

田園綜合體的核心是在農業生產基礎上，構建“農業+”產業體系，透過農業與科研、農產品加工、休閒旅遊、運動健身、養生養老、電商物流等產業的深度融合，構建以一產為核心的一二三產業融合體系，有效解決科研、生產、銷售脫節造成的市場供給與需求錯位。

同時，透過二三產業的匯入，可最大化提升農業產業價值，增加農民收入，提高產業活力，帶動區域社會經濟協同發展。

（三）以農事休閒體驗帶動觀光、養老等多業態發展

透過不同型別、不同層次、不同規模的鄉村旅遊與休閒農業產品開發，塑造田園綜合體的重要吸引力，有效實現農業與市場的對接。

農事休閒體驗打造的核心在於形成觀光、遊樂、運動、採摘、會議、養老、居住等多業態、多功能的複合與聚集，以滿足多樣化的市場需求。

（四）構建生態體系與配套服務體系，保障產業與社群一體化發展

在生態體系構建方面，最佳化田園景觀資源配置，打造良好的自然生態環境，積極發展迴圈農業，充分利用生態環保、農業生產、農業廢棄物處理及利用等新技術，實現農業農村可持續發展；構建生態人居環境，為田園生活的塑造奠定基礎。

在配套服務體系方面，完善區域內的生產性服務體系，打造農業種源、資本、市場、人才等生產要素服務平臺，完善科教文衛等綜合社會公共服務設施，加速田園綜合體一二三產業融合，推動農業新業態快速發展。

（五）培育新型農業經營主體，最佳化農業生產經營體系

要大力積極培育新型農業經營主體，引導和支援種養大戶、家庭農場、農村合作社、龍頭企業等組織的發展壯大。

同時，透過土地入股、代耕代種、土地託管等方式最佳化農業生產經營體系，實現區域內農民可支配收入的持續穩定增長。

（六）充分發揮田園綜合體的綜合性開放平臺作用

田園綜合體的綜合性開發平臺作用，體現在資源綜合開發、產業綜合發展、功能綜合配置、配套綜合建設、目標綜合打造、效益綜合實現等六個方面。