連續日更計劃的第0014天，同時也是早上5：00起床寫文的第0007天。

昨天說完了南邊和東邊，今天繼續。

還是再溫習一下這張圖。

可以看到，實際上，這個北改東進西控南拓中優和一般意義上的城南城北是有區別的。

傳統的五城區和高新區，還有一部分的二圈層，都在中優的範圍內。

那就先快速說完了西邊和北邊，重點說中優。

一

西控，並不是針對三環內外的城西，實際上，三環內外的城西開發已經非常充分了。

基本上就沒有新盤可以開出來。

西邊，之所以有西貴之稱。

是因為西三環內的教育資源和醫療資源相當的過剩。

對！不是充足，是過剩。

從天府大道西側開始，一路向西，華西，省醫院，省中醫院，省婦幼，成都婦女兒童醫院，一字排開。

學校就不用說了，西邊的學區，就像以前的西城區在北京的地位一樣。

再加上浣花溪，武侯祠，杜甫草堂這種人文效應。

城西是有文化底蘊的。

那西控是要控什麼呢？

看上面的圖也可以看出來，西控的面積佔到了整個規劃面積的一半左右。

把都江堰，大邑，邛崍這種妥妥的遠郊都納入其中。

就是因為，這些地方是以農業為主的產業區。

這大片的綠地面積，就是成都的農業大後方，新鮮的蔬果都產自這些地方。

很明顯，西邊是作為成都的養老大後方來規劃的。

既然是養老大後方，耕地是要保證的，住宅的開發強度也不宜過大。

當然，到了遠郊區，開發了也沒人去買，基本都是以旅遊地產為主了。

整個西控，就是要控生態，控產業。

整個成都就是靠都江堰的水系來滋養的

讓這部分作為成都的後花園，打造一些文旅，康養還有新農業的專案。

同時，作為整個四川旅行的起點站，西邊的保留曲目有都江堰，青城山，西嶺雪山這些，都是低強度的旅行目的地。

然後318國道，317國道又是高強度旅行的出發點。

就這個定位來說的話，西邊的樓市，就很清晰了。

反正只留一套房的話，城西的三環內還是很不錯的。

目前反正也開不出什麼新盤了，不多說了。

二

說北改。

北邊其實是最奇怪的存在。

在十幾年前，城北雖然是北亂，但當時的火車北站是成都最重要的樞紐，基本上就沒有南站和東站什麼事。

外地人來成都，就是從北站開始的。

但是發展來發展去，就搞出一個”

天府大道南到澳洲，北到昇仙湖

“的說法。

這話其實說的真不冤，14年那會，我經常要去北邊辦事。

每次坐地鐵到了昇仙湖，出去就是一片田。

要走200米，才能走到一個能叫馬路的路邊上。

周圍一看，基本看不到高層建築。

很難想象，是在北二環附近。

在東站和南站修好了之後，說了很久的北站改造，終於在19年開始了。

包括北站旁邊的荷花池市場，也早就搬遷到新都的商貿城去了。

但就是這樣。

整個城北的城市介面還是非常的糟糕。

整個路網也有點混亂，反正開起車在北站周邊行動感受很差。

正因為到了14年城北二環還是這個鬼樣子，拆遷難度太大。

當時北邊早早的就選了新都大豐，也就是北三環外來集中開發打造。

口號是，北大豐，南大源。

結局很明顯，站位很重要。

現在的北改，主要集中在新都老城區再往北。

這個其實和大部分人購房也沒什麼關係，主要是產業的調整。

青白江的陸路和鐵路的物流，還有彭州的農產品。

至於城北有沒有值得留房的區位呢？

當然，繞城內的城北，都是劃為中優區域的。

鑑於商賈的購買力，大豐的發展雖然比不上大源，但還是蒸蒸日上的。

看地鐵的規劃就看得出來。

同時，城北作為傳統的價格窪地，還有一個熊貓基地附近的保利198片區，是目前整個北邊的價格天坑。

反正好不好的，個人看需求做判斷了。

三

其實，說來說去，只留一套房的話，瞄準中優的區域就完了。

甚至作為南拓的天府新區，都要好好權衡下。

畢竟中國只有一個成都，成都只有一個天府廣場。

10.1的升旗是在哪裡，能搬到宇宙中心天府新區去嗎？自己想想看。

中優的區域，其實就覆蓋了傳統意義的東南西北中。

為啥中優的範圍要鋪的這麼廣？

因為成都的人，已經太多了。

第七次人口普查的結果，大成都範圍把遠郊區去掉，登記的常住人口都已經1540萬了。

這還只是登記的人口數量。

對比第六次人口普查資料，每年人口淨流入60萬。

這是一個非常恐怖的人口流入資料。

成都作為一個超大城市，目前是不準備把人拒之門外的，相反還要大力吸引人才落戶。

這種背景下，三環之內加上高新區的人口密度是有點大的超出負載了。

把人往三環外引導也是無奈之舉。

加上老城區拆遷難度大，只能把整個大餅攤薄。

這一點，體驗過死亡一號線的，都懂。

南站，金融城，軟體園，這些都是體驗點。

怎麼讓成都又吸引人，又宜居？

無非就是把近郊區都算到中心城區裡來，把公共事業的投入加大，最佳化老城區的城市介面，讓整個中優的範圍都有一定的產業和相對好的居住環境。

繞城生態帶，就是人居環境的一個得意之作。

把近郊區納入了以後，就需要多點開花。

這個是釋出的2+7的多中心戰略。

傳統的春熙路和現在網紅金融城就不說了。

剩下的在三環內的，也就只有一個八里莊了。

也就是現在的28板塊，二仙橋和八里莊片區。

這些副中心，改天再專門聊一下。

除了多中心戰略的話，就是把老舊小區的外立面改造。

這一點，在二環內轉轉就知道了。

所謂金玉其外就是如此，當然這不是貶義。

整個外立面的翻新確實對於城市介面提升很明顯。

想必免費換的窗戶，對於噪音的隔離也很有好處。

算是造福於民了吧。

很顯然，如果是隻留一套房，認準中優區域就完事了。

四

對於中優的區域來說，目前的公共事業投入是相對直觀的。

尤其是傳統的五城區和高新區。

連街道都是一修再修，各種小遊園和步行道整起。

反正就像不要錢一樣的提升城市面貌。

當然，賣了地做公共服務，也是理所當然。

只是，現在三環內開出來的新盤，著實也是不便宜了。

碰到合適的，且買且珍惜吧。

留一套自住房在成都的中優區域，作為資產配置的一環，還是挺保險的。

大概就先寫到這裡吧。

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