改善換房的關鍵問題

鄭州的（剛性）改善客戶，非常容易陷入兩個極端。

第一：極端認為改善就是換大房，我從一個89㎡的小三房換成一個150㎡的大三房，住的寬敞，就是改善。

第二：極端認為改善就是我要買到十全十美的房子。在這部分客戶看來，改善換房不亞於娶新媳婦兒，一輩子都要在一起。所以任何短板不能有，任何瑕疵不能有。

區域要牛逼，配套要齊全，樓盤要品質高，樓層、戶型、門、窗、玻璃等，所有建材都要高階大氣上檔次。

大兄弟，能滿足這些標準的只有北龍湖的豪宅，那價格還是普通改善客戶能夠承受的嗎？

以上的兩種極端，都是改善客戶經常陷入的誤區。

說到底，是沒有理清需求。買房時腦子一團漿糊，全憑感覺行事。

其實，想理清需求很簡單。只需要問自己兩個問題。

1。 改善，到底改善的什麼？

2。 改善選擇的關鍵因素有哪些？

搞清楚這兩個問題，改善買房的難題便迎刃而解。

我們就先來回答第一個問題，追本溯源。

改善，到底改善的是什麼？

改善的是生活層次。

生活層次聽起來有些虛幻，我們換種更直接的表達。

改善就是，換了房之後，我的居住水準有所提升。

能夠影響居住水準的因素有很多，區域、周邊的配套、樓盤品質、鄰居層次、戶型面積等等，這些方面的提升都會使我的居住水準拔高，感覺天更藍，水更清，幸福感爆棚。

那麼就可以來回答第二個問題，影響居住水準的關鍵因素是什麼？

我以一個深研市場老鳥的身份來告訴你。關鍵因素就三個：

區域層次

樓盤價值

稀缺資源佔有

所以，改善買房，需要三條腿走路。

改善選房，首看區域

區域，可在三個關鍵因素中排首位。

如果區域選錯，後面其他一切的選擇都白搭！

改善選房，首看區域，要在預算範圍內，首選城市核心價值的區域。

城市的核心價值區域聽起來有些籠統，細細梳理來，具備以下三個標準。

1）位於城市主力發展方向；

2）聚集城市優質稀缺資源；

3）彙集城市較高收入人群。

這樣的區域，可謂是一個城市的珍珠，流淌著奶和蜜的土地。

居住於此，能夠充分享受到城市各項優質的資源和配套，接觸到更優質的圈層，收穫更多的城市紅利。

所以，改善換房，區域選擇上一定要掐尖，要在預算範圍內，掐最甜最飽滿的那個尖，掐最具有核心價值的區域。

鄭州改善購房，完全適用區域掐尖原理。

因為鄭州城市規劃、產業發展、資源投入都比較集中。就聚焦在鄭東新區那一個點上。

鄭州的城市頂尖就在鄭東新區。

當然，鄭東新區內部也分割槽域，也能分出來個價值高低。

北龍湖就是尖中尖，特級價值區域。

其次是老CBD、高鐵片區，龍子湖片區，一級頂霸區域。

再次是白沙，白沙弱些，但屬於頗具潛力的三級新生代區域。

預算不足，掐不了鄭東新區的尖怎麼辦？

大兄弟，以鄭東新區為核心向外輻射啊，水滿則溢的道理總是懂得。

老經開、金水北、楊金、金水老城都是可掐的第二級區域。

預算如果還是不足呢，那就再往下一個層級。

三環老城、濱河新城、惠濟區、常西湖新區，都是可考慮的第三級區域。

以上便是鄭州改善客戶購房可掐的價值區域。

改善選房，要格外重視樓盤價值

樓盤價值，在改善購房三個關鍵因素排第二位。

區域選對，到具體樓盤上卻選了小渣渣，結果一定不如人意。

同在資源聚集的區域，因為樓盤自身的原因，居住體驗天差地別，二手再交易，人家的價格還能比你高1倍！

改善樓盤的價值究竟體現在哪兒？體現在：

先天土地條件

品質建標

戶型配比

物業服務

四根標尺。

先天土地條件我們主要是看容積率，這個很重要，因為高容積率之下很難出精品。

對於改善樓盤而言，4是它的容積率上限，超過這個標準，再牛逼的設計師，也難以做出好產品。

品質建標是樓盤價值的核心。用料、工藝，細節打造，開發商花的每一分錢，都直觀的體現在樓盤的品質上。

改善客戶要格外重視樓盤的品質，看盤重細節，一點點挖掘。

要看它外立面用的是真石漆還是鋁板，看它的地面是石材還是麵包磚，看它的綠化樹種是銀杏還是冬青。

要將關於樓盤建標的每個資訊點積累，編織成網，來綜合判斷樓盤的品質。

戶型配比決定社群居住純粹性。一個小區，戶型配比決定居住人群層次。改善客戶買房，就要選擇120㎡以上大戶型佔比比較高的社群。

物業服務是影響改善社群未來10年內居住氛圍的關鍵。這點尤其需要改善客戶注意，畢竟購入之後，你要住個十年八年。

而這10年的時間，社群是逐漸走向衰老還是永葆青春，就全靠物業維護運營。

如果需要對這樓盤價值的四根標尺根據重要程度進行排序，我的答案是——

品質建標 >物業服務 >先天條件 >戶型配比

改善樓盤，至少要滿足前面三個。

這四個標尺判斷的難度還有所不同，先天土地條件和戶型配比這兩根標尺是可以量化的，極易判斷。品質建標和物業服務未交房之前，看不到，摸不著，開發商那張嘴又不能全信。

是時候拿出必殺技了，我掏出珍藏多年的小本本，給大家翻翻鄭州開發商的十大紅黑榜。

先來看看紅榜，名單包含10個開發商：

永威、建業、萬科、融創、綠城、正弘、龍湖、康橋、金茂、海馬

這10個紅榜開發商相對靠譜，有些做事的底線，而且他們都具備開發品質改善樓盤的能力。改善購房時可以偏重一些。

再來看看黑榜，包含9個開發商：

綠d、恆d、富l、泰h、鑫y、匯q、亞x、宏g、名m

這9個上榜開發商，或因資金問題，或因能力問題，或者做事沒底線，改善購房一定要遠離。

改善選房，稀缺資源是重大加分項

稀缺資源的佔有本質上是一種資源特權，越是改善，越是看重稀缺資源。

在鄭州，對於改善而言，學區、河湖和公園是稀缺中的三大金剛。

學區就不用說了，不只是改善，在整個置業層級中。學區都是金疙瘩。鄭州能常青不倒、價格竄高的幾個標杆改善盤，如正弘藍堡灣、永威東棠、英地天驕華庭，都有學區的金光披甲。

河湖和公園在鄭州很受待見，鄭州雖然貴為鄭姆斯特丹，但河湖實在是缺。

所以我們就見識了一條賈魯河串起一堆2萬+的改善盤。

站陽臺上觀個象湖，就需要你有500萬+的身價。

總結

這是一篇鄭州改善客戶選籌的指導文章。也是一套傻瓜式的操作指南。

做下總結——

1。改善選房，首選區域，首選區域，首選區域，重要的事情講三遍。

鄭州的核心價值區域分級全在文中，不懂的往前翻找。

2。選定價值區域後，挑選樓盤，按照先天條件、開發商品牌、樓盤品質進行篩選排除。

篩掉渣渣盤，留下中等和優質盤

3。挑出佔有稀缺資源的優等生和中等生

重點學區與品質相遇PK，首選學區。

河湖與品質打架，首選品質，留下優等生。

這是史上最全的改善購房操作指南，我傾囊相授。

按照以上操作手法作改善選籌，

在大鄭州，你可以橫著走，閉上眼，你也能選到不錯的樓盤。