近日

武漢首座天街的開幕

刷爆了朋友圈

不僅讓市民多了打卡網紅打卡勝地

也讓武漢商業再次煥發新活力

上半年以來

武漢商業精彩紛呈

先是恆隆廣場打頭陣

武漢K11 I館緊隨其後

又有SKP來武漢訊息

未來還有很多商場在開業的路上

大悅城、武漢華髮中城商都

武漢萬達中心……

據不完全統計

今年武漢預計新開業商業體20家左右

蔡蔡評樓製圖

很多人感慨

如今武漢商業林立繁榮

百花齊放、牛氣沖天

在2020年城市商業魅力排行榜中

武漢位居新一線城市第四位

甩掉一眾大城市

商業能量妥妥滴

但光鮮亮麗的背後

也存在商業過剩現象

商業體量過大容易造成

存量過剩、高空置率

以及商業同質化等問題

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商業存量華中第一、全國第五 恐有“內卷”風險

左中括號

相關研究機構資料顯示

2020年武漢商業總存量超530萬方

排名全國第五、華中第一

據瞭解

該資料沒有算上社群底商及小體量商業

武漢住宅地塊幾乎均有要求配建商業

所以大多小區都有底商或商業盒子

更有資料顯示

2021年預計超162萬㎡的商業體量將湧入

武漢商業總存量將超1100萬㎡

同時據贏商大資料統計

自2016-2019年以來

武漢商業存量逐年攀升

對此

第一太平戴維斯黃英波稱

武漢商業業態完善且品類豐富

可謂百花齊放

定位涵蓋奢侈、中高檔和大眾消費

社群型、郊區型

市中心型購物中心一應俱全

但武漢在同級別城市裡

武漢的商業存量確實已很高

看起來有內卷的危險

隨著武漢開業商業專案越來越多

競爭也越來越激烈

雖然武漢商業精細化程度高、種類多

但不同業態中

很多商業不如以前“滋潤”

都在“活下去”的過程中

考慮如何創新、如何適應市場來立足

02

左中括號

武漢商業空置率越來越高

左中括號

除了存量越來越多

武漢商業空置率也越來越高

有資料顯示

武漢商業的空置率超40%

位居全國第四

空置率僅次於深圳、上海、廣州

未來三年的供應量同樣名列前茅

而走在武漢大街上

可以發現很多人流量少的地段商業

大多數都是門可羅雀

幾層樓都是空蕩蕩

不得不承認

不管是資料還是實際情況

武漢商業過剩是不爭的事實

解決問題才是關鍵

03

左中括號

商業同質化嚴重 大量商業掙扎求生

左中括號

與此同時

武漢商業同質化嚴重

在蔡蔡看來

武漢每個版塊都有商業

新增商業專案也如雨後春筍

但也出現了分佈不均的現象

導致同質化競爭問題十分突出

畢竟一個區域中有多個商業專案

同質性的商業更容易引起惡性競爭

更有甚者會引發兩敗俱傷

比如一直以來武漢商業以中檔業態為主

同質化嚴重

只有武漢國際廣場定位高階奢侈業態

隨著恆隆的到來

武漢高階商業氛圍才稍微好轉

也有不少商業一直“沒起來”

比如

武漢一直致力於打造CBD

十幾年過去了

武漢CBD依然還在成長中

作為新一線城市的武漢

沒有一座真正意義上的CBD

與此同時

武漢商業經過了幾年的野蠻生長

一部分老牌商業已經倒下

一部分商業苟延殘喘

一部分商業好好的發展

可謂“同人不同命”

比如魯巷廣場

光谷國際廣場等相繼“死掉”

曾經輝煌一時的

西園

處於漢口黃金地段

附近有武廣、西北湖等環繞

開業十萬人光顧

現在卻幾乎“無人問津”

還有盛極一時的百年老商場

民眾樂園

曾是全武漢最好玩的地方

與上海大世界齊名

由於逐漸沒有人流量

經歷改造後更冷清

又在關門改造

更有

世紀江尚步行街

令人唏噓不已

其位於武漢核心商圈江漢路

最貴商鋪曾高達10萬/平

如今大量商鋪空置

只能眼睜睜的看著對面

萬達、大洋紅紅火火

……

不得不說

在商業激烈競爭下

不走出一條特色差異化之路很難“活下去”

大家可能會問

武漢商業過剩等問題為何如此嚴重

主要有以下幾點原因

商業規劃過於“理想化”

隨著武漢城市高速發展

城市形象的打造需要

高階的商業綜合體輸出形象

城市規劃中便出現了大量的商業用地

廣大開發商們想要在武漢拿地

大部分需要配建商業綜合體

大家紛紛對症下藥拿地

規劃了不少“高大上”的商業綜合體

而且武漢的房子大多規劃有

高層寫字樓或商業盒子

比如武漢越秀星匯雲錦建面60多萬方

其中公寓、寫字樓、商業30多萬方

武漢沿海菱角湖壹號

專案規劃只有3棟樓

其中1棟為公寓/辦公

……

但也有開發商拿地後

因自身招商能力不足

導致商業難以發展最終過剩了

開發商大多管賣、不考慮運營

商業相對住宅更加有利可圖

畢竟同樣的建築面積

商業的貨值遠遠大於住宅

而且置業人士也深信“一鋪養三代”

所以很多開發商

不在乎區域商業是否過剩或慘淡

依然最大限度做商業

但很多商業又以銷售為目的

即把商業變成可售物業

只考慮利潤

賣出去了後很少會考慮如何運營

由於商業沒有運營規劃

商鋪面積通通最小方便賣

最後便是

一環又一環的招商、銷售、運營難

導致很多中小規模商業難以存活

在新的大型商業撞擊下徹底被淘汰

對此

業內專家建議

武漢未開拍的住宅土地可以降低商業佔比

比如模仿蘇州的鄰里中心模式

既滿足基礎的商業需求

也保證住宅區的舒適度

大板塊內再配建高階商業輸出城市形象

避免商業過剩

對於開發商來說

打造的商業要緊跟時代改革

滿足消費者多元化新需求

不進則退

只有不斷的改革創新才能搶佔新賽道

比如武漢天地

不僅將以前棚戶區的不毛之地

變成了武漢市最高階洋氣的地方

而且為了迎合市場新需求

把武漢天地的氛圍

從高階商務逐漸往年輕時尚過渡

大眾消費、網紅店鋪、流量店鋪明顯增加

去年落戶的茶顏悅色每天人山人海

潮玩店X11華中旗艦店迅速完成裝修開業

一直花費很大的精力和代價去變革和調整

武漢永旺夢樂城

則抓住了二胎政策放開後

異軍突起的兒童業態

把兒童業態衍生細化得更為豐富和極致

一直都是節假日商業人氣王

……

最新出爐的武漢產業地圖

對武漢商貿業發展做出了明確規劃

可以看到

武漢人氣爆棚的商業

都在變化中前進

武漢的規劃也越來越明朗化

從最新出爐的武漢產業地圖來看

已對武漢商貿業發展做出了明確規劃

武漢商業未來可期

蔡蔡點評

曾有人說

誰擁有商業綜合體

誰就擁有城市未來

但隨著商業綜合體越來越多

能活下去才能擁有明天

在武漢商業井噴之際

想要成為武漢商業名片

勢必要有先進的理念和運作方式

注重消費者體驗感才能活命

畢竟武漢的商業已步下半場

不再只拘泥於商業規模

而商業分化在持續加劇

在消費者需求日新月異的時代

以自身特色進行差異化打法

才能擁有更強勁的驅動力

傲視群雄後立於不敗之地

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