開店選址秘訣

Secrets of Store Location

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作者：麥客喜學院

每次提到開店選址這個話題，就會有很多同學議論紛紛。

這裡地段好；那個位置棒；這個商圈繁華；

那裡商業街熱鬧等一系列的提議。本著實事求是的態度，

今天我們就好好嘮嘮關於開店選址過程中的那些事。

你，Get到了幾點呢？

黃金商圈≠黃金位置

每個城市在開發規劃的時候，都有一個明確的商圈定位。

比較典型的有購物商圈比如廣州的正佳廣場、太古匯、廣百友誼；而休閒商圈像花城廣場、小蠻腰以及萬科的輕活圈。

不同的商業形態，客戶群體也是有著明顯的不同。這也是看能否匹配我們店鋪的一大因素。所以黃金的商圈不一定是我們選擇店鋪的黃金位置。

人流量≠客流量

有很多想開店的學員都會去各種地方統計人流量，選擇了人流量最多的地方開店，但是開業之後卻發現人少的可憐……這是為什麼呢~

店鋪捕獲率是店鋪中一個比較重要的資料，客流量要求是每一個有效客流，即滿足我們店鋪成交的關鍵因素，具有需求和購買力。所以在前期統計客流量的時候，我們要把相關的“老弱病殘”給剔除掉，只統計篩選後的優質資料，這樣我們前期的選址評估報表才足夠可靠。

社群店≠商圈店

根據店鋪的位置以及消費物件的分類，店鋪又分為社群店·店中店·商場店等等。每一種店鋪的業態也是不同的。

社群店類似於一個閉環的生意，客戶人群主要是小區內常住人群；而商場店的客戶人群是流動不固定的。所以社群店的踩點方法評估統計和商場店截然不同。

租店≠租房

租房和盤店的相同點是把租金控制最低，不同的是租房是租期越短越好，這樣自己的靈活性更強；而盤店則要求租期越長越好。這樣可以降低自己的投入成本。

由於涉及到裝修、裝置等前期重資投入的問題，如果一個店鋪沒有做滿三五年就匆匆拆掉，這對我們前期裝修裝置宣傳客戶積累等固定不固定資金投入是莫大的風險。

選址＞運營

選擇大於努力，選址大於運營。

一次成功的選址，能夠控制我們前期的資金投入，鎖定優質客戶群體。這會大大減少我們後期營銷工作開展的阻力，提高店鋪利潤率。

如果位置選的過於邊緣，哪怕後期再成功的運營策略，也很難扭轉店鋪關門的命運。

最好≠最貴

店鋪的評估標準，是投資收益率。是對成本和收益的綜合分析。

比方說一家店鋪一年綜合成本10W，營業收入20W。那麼店鋪的盈利就是100%；另外一店鋪綜合成本20W，營收40W，那麼這家店鋪的盈利也是100%。

那麼從投資角度來看，還是第一家店比較優，因為整體投入成本更小，風險也就更低。

便宜的店鋪≠好店鋪

乍一看，這個問題和上面的問題是衝突，其實不然。

店鋪的營收=客流量*客單價。一個好的鋪位能夠提供大量優質的客源。這就會減少我們後期做營銷宣傳工作的難度，大大降低營銷費用。也就會降低我們後期運營過程中的運營成本。

所以一個好的店鋪的評判標準，就是它能否給我們帶來大量優質客源。

綜上所述商業性應該符合以下特點：

1、 交通便利（公交車站，有停車位，馬路中間無隔離護欄方便穿行，臨近輔路方便吸引腳踏車客源）；

2、 接近人口聚集的場所，大型小區，大型公園，或者大型工廠、機關附近，這樣可以吸引出入的行人，也方便顧客記住該烘焙蛋糕店店鋪的地點。

3、 選取自發形成某類市場的地段，與著名的店面臨近，在長期的經營中，某街某市場會自發形成銷售某類商品的集中市場，事實證明，對於經營那些耐用品的店鋪來說，若是集中在某些地段，則更能招徠顧客；

4、 位置優越，位於商業街道中間，人潮走向正常，無障礙；

5、 要有傍大款的意識，可以把店開在著名的品牌店或者是連鎖店附近。與超市、商廈、飯店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學校

、

銀行、郵局、洗衣店、沖印店、社群服務中心等集客能力較強的這些品牌門店 相鄰。若是蛋糕房，可以考慮開在麥當勞、肯德基附近，因為這些店在開店選址前已經做過大量細緻的市場調查，挨著他們開店，不僅可以省去考察場地的時間和精力，更可以藉助他們的品牌效應去“撿”些客戶 

6、 選擇有廣告空間的烘焙店面。有的店面沒有獨立的門店，店門前自然就失去獨立的廣告空間，也就失去了使你在店前發揮營銷智慧的空間，所以你的店面面寬不小於5米為佳；

7、 選擇由冷變熱的區位，與其選擇現在被商家看好的店面經營位置，不如選擇不遠的將來由冷變熱，目前未被看好的街區，當然前提是即便是新區域也要具備一定的成熟度；

希望能幫助到正在選店鋪的你~