近年來，業主同物業的糾紛呈大幅上升之勢，以至於最高人民法院此次修訂民事案由時，將原來劃歸於“服務合同糾紛”大類之下的“物業服務合同糾紛”，單獨提出來，列為與“服務合同糾紛”一個層級的獨立案由。

我們代理“物業服務合同糾紛”案件，為當事人節省時間，必須一步到位選擇正確的受理法院。

［機智］但是，近期的一起案件，卻因為原告代理律師錯誤選擇管轄法院，被告提出管轄權異議成立，導致案件移送管轄，耽誤時間，延誤審理。

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這起案件中的原告為物業公司，同被告租賃商戶簽訂的物業服務合同約定雙方發生爭議後，由商戶總公司住所在地法院管轄。

原告代理律師認為物業服務合同糾紛系因不動產引發，應由不動產所在地的人民法院管轄，屬於專屬管轄，雙方合同中關於管轄的約定不發生效力。

​​［what］那麼，關於物業服務合同糾紛的管轄，究竟應當怎樣理解？

這一問題涉及的相關法律條款如下：

《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第（一）項規定：“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄”。

最高人民法院關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第二十八條規定：“《民事訴訟法》第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關係等引起的物權糾紛”。

物業服務合同糾紛雖然涉及不動產，但不適用《民事訴訟法》第33條關於專屬管轄的規定。

《民事訴訟法解釋》第28條對《民事訴訟法》第33條第1項規定的不動產糾紛作了解釋，即不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關係等引起的物權糾紛。

農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。

​［機智］物業服務合同糾紛適用《民事訴訟法》關於合同糾紛管轄的一般規定。即：

1。當事人按照《民事訴訟法》第34條規定約定了管轄協議，按照合法有效的管轄協議確定管轄。

2。當事人之間沒有約定，或者約定不明的，按照《民事訴訟法》第23條的規定，由被告住所地或合同履行地人民法院管轄。

綜上，物業服務合同糾紛不適用專屬管轄的規定，而是適用普通管轄的規定。

因此，本案雙方當事人約定了明確的管轄法院，應當按照該約定，由商戶總公司住所地人民法院管轄，而不是由案涉租賃房屋所在地人民法院管轄。