明年開始，這3類房還是別買了，懂行人：“新禁令下”可能砸手上。

最近幾十年，大家發現城市住宅建造越來越高，這與我國的城市化程序息息相關，自從1998年房改以來，商品房市場就踏上了高歌猛進的發展態勢，城市的房子花樣也層出不窮，從6層高的多層住宅，發展到現在的30多層高樓住宅，別墅夾雜其中，但是曇花一現。

最近幾年新開發的房地產專案中，別墅非常少，與別墅幾乎一樣境遇的是低矮的洋房戶型，這樣的房子也少之又少，如果你有居住過低矮洋房或者別墅的經驗，你就會發現，別墅屬於享受型住宅，在大城市，特別是一線城市和二線省會城市經常可以見到，4個一線城市一套這樣的房子售價最高能達到5000萬元，二線城會城市一套這樣的房子售價也能輕鬆200-500萬元。

別墅和小洋房小區定位是高檔小區、享受型小區，既然居住起來這麼舒服，又不愁賣不掉，這麼好的房子為啥現在不建造了呢。這就涉及到另一個城市發展過程中的問題：城市需要的土地越來越多，有限的可利用土地緊張，但是這種低矮的房屋建造方式佔用了過多土地資源並且產出的能效並不大，所以與其建造低矮洋房別墅小區，還不如建造30層高的高層住宅區，同樣的土地面積下，前者只能居住5個人，後者卻能居住超過100個人，誰都知道後者更划算。

不過，別墅和洋房這種住宅有極大優勢的同時，劣勢也很明顯，那就是佔地面積廣、戶型很大、各種交易稅費很高、市場上的受眾群體並不多，特別是對於佔據商品房買賣市場主體的剛需購房者而言，買別墅更是談都不用談，隨著國家對房地產進一步規範，低矮樓房的粗放型小區模式正被逐漸淘汰，轉向了高品質的高層住宅區。明年開始，這3種房子還是不要買了，“新規定”下買賣都變難了。

第一類：別墅、洋房等房屋型別。

別墅往往依山傍水建造，優雅的環境和很低的容積率，讓它成為房地產的寵兒，越來越多人工作在大城市裡，但是城市也有城市的問題，居住在高樓大廈煩心事很多，例如噪音很大、鄰居靠得很近相互生活有影響等，所以別墅和洋房這種建築物應運而生。

在歐美國家，由於城市地廣人稀，所以就算是大城市也很少見到高樓大廈的存在（除了幾個國際化的超級大城市外），低矮的小洋房一棟連線著一棟，成為了一道亮麗的風景線。但是在我國，隨著城市化的推進，城市可用土地面積減少，能用於建設別墅的區域也在減少，故而“禁墅令”頻頻襲來。

根據國家住建部的通知要求，各個省市要對2003年以來的別墅專案進行清查，特別是對違規建設的進行停止並上報，並且要求暫時停止對新的別墅專案申報審批。在國家的這這“新禁令”下，很多城市相繼出臺了延續性的規定和措施，例如東莞自然資源局下發了《加強居住專案規劃管理指導意見》，根據規定要嚴格對低層住宅型別和多層住宅違規建造成別墅的情況進行清理，並且嚴格限制私家花園型房屋的建造。

文章開頭說到，隨著我國城市化的推進，城市可用土地面積逐漸減少，人多地少的問題日益突出，所以禁墅令來的恰逢其時，未來我國的城市化還有很長的路要走，中小城鎮研究專家李鐵認為，中國的城市化還有10年以上，到2030年有接近2億人進入城市，所以城市化的紅利期還有15-20年左右，且不說李鐵的這項資料正確與否，有一點可以確信，在城市化推進中，別墅越來越成為一種約束性的存在。所以今後買房，也要慎買這種房子，“新規定”下買賣都變難了。

第二類：小產權房，買賣處於灰色地帶。

近些年來，國家一直叫停小產區房，查處小產權房賣給城市人的情況，陸陸續續有很多這樣的“禁令”，例如國家在《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中非常明確地說道，城鎮居民不可以到鄉村購置宅基地或“小產權房”。還有《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中也有相關禁止條例，“農村建造的住宅不可以向城市的居民出售。”

據不完全統計，我國小產權房應該是商品房的3倍左右，根據國家統計局釋出的資料，我國商品房住宅從1998-2016年這19年裡宅的竣工面積為9797340000平方米，按照90/70原則計算（平均90平米以下70%，90平米以上的30%），粗略估計有9797。34套房子，可供4億人居住。因為小產權房沒有確切的資料，只能預估，大約是這個數量的額3倍。

其實僅僅是商品房不夠我國所有人居住的，但是有了小產權房和農村宅基地房子的補償，就遠遠超出了人均一套的房屋水平，有房地產專家認為，我國房子足夠30億人居住，雖然看起來資料挺大，但是想想或許存在可能性。

小產權房之所以不建議買，主要原因在於買賣過程不被法律保護，從土地出讓環節開始，到房屋建設，到最終的房屋出售，各個環節都不被房地產管理部門監管，所以這種房子不管是質量還是手續都有問題的。在可見的時間範圍內，小產權房轉正路漫漫兮修遠兮，所以在國家明確的“禁令”下，不管是買還是賣，都變得難了，可能砸手上。

第三類：學區房。

前不久，馬雲說道，教育非常重要，國家的教育資源不要僅僅放在大學上，更應該放在幼兒園等教育階段，呼籲重視對中低等教育階段的資源投入。什麼叫做學區房呢？主要是指教育質量非常好的初中和高中學校的房子，只要買了這套房子自己的子女就可以上這所好學校，那麼就算是學區房。

在2019年國家提出，城市化的重要任務之一是在年底對所有義務教育學校達到基本辦學的要求，實現公辦學校普遍向隨遷子女開放。聽起來很拗口，用大白話解釋就是，在以後，公辦學校也可以向租房的人群子女開放了，4個字概括為：租房也可以就近入學。這就給學區房和買房才能上學帶來了新的變革點，特別是在租購同權的試點和推行下，不少城市出臺了租房入學的政策，我們相信這一項福利政策將會惠及更多的城市租房人群。

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