近年來，北京範圍內的拆遷騰退工作一直在持續的進行中。其中，很多被騰退的廠房用地為集體所有土地。合作之初，當地行政管理部門和村集體歡迎投資人租地建廠或將已經建設的廠房出租用於生產經營，簽訂幾十年的租賃合同。但是實際上用地和建設行為均不符合法律規定，房屋等建築物不具有合法性。於是，在拆遷騰退之時，拆遷騰退部門往往以此為入手，達到儘快拆遷騰退的目的，承租人的拆遷利益無法得到保障。而且騰退工作多是村集體自主騰退名義實施，承租人無法提起行政訴訟，只能依據租賃協議提起民事訴訟。而對於租賃房屋進行經營的情形， 根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。”的相關規定，房屋租賃合同無效。那麼如此一來，承租人的拆遷利益該如何認定呢？

認定存在房屋租賃合同關係；涉案房屋沒有準建手續，雙方之間的租賃合同無效。

涉案土地及房屋被列入拆除範圍內，相關專案可以得到拆除騰退人的補償。拆除騰退人只針對其認定的房屋產權人簽訂拆除騰退補償協議並由該產權人領取拆遷補償款，這由拆除騰退補償合同關係的相對性所決定，但並不能以此否認實際使用人享有相應的拆遷利益。

被拆遷房屋可能因為實際使用人的添附、實際經營等行為導致補償價款的提高，房屋產權人取得上述利益後，實際使用人的權利救濟可在租賃合同關係內部實現。

關於房屋一次性停產停業綜合補助費、場地一次性停產停業綜合補助費，這兩項補償因實際使用人對原有房屋及場地存在經營行為才使拆除騰退人對這兩項進行了補償，具體數額由法院酌定。

搬遷補助費和裝置遷移補助費是對搬離涉案房屋的補償，相應補償也應歸實際使用人，沒有證據支援具體數額的，由法院酌定。

參考案例：

1、北京市大興區人民法院（2019）京0115民初9529號案；

2、北京市大興區人民法院（2019）京0115民初1084號案；

3、北京市大興區人民法院（2019）京0115民初8826號案；

4、北京市昌平區人民法院（2018）京0114民初15130號案；

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