11月14日，“推動業主組織建設法治化、規範化、現代化”的研討交流會在成都市舉行，全國上百名業界專家透過線上線下齊聚成都，圍繞“黨建引領法治保障機制創新科技賦能”的主題，展開了“推進業主組織建設法治化、規範化、現代化”的探索交流，此次交流會由成都市新興社群發展中心、北京市海淀和諧社群發展中心共同發起組織。會上，來自北京、南京、深圳、重慶、成都等地的專家、研究人士就業主組織建設中的制度化建設、執行問題等進行探討分析，透過演講和交流等形式分享觀點、碰撞智慧。成都三泰聯合物業管理師事務所主任伍三明、常務副主任吳子渝、辦公室主任吳德、高階諮詢師張劍等人出席會議。伍三明就

“以良法善治推動業主組織建設法治化規範化現代化”

為主題，從

“良法與善治立法與執法 理性與自管”

三個方面對業主組織建設分享其觀點，以下是根據其分享內容及現場講稿整理的實錄：

一、良法與善治

良法是善治的前提、善治是良法的目標，善治需要良法，良法保障和促進善治。檢驗一部良法重要的標準就是制定的法律能否經得起實踐的檢驗，能否獲得人民群眾的擁護。一部順民意、保和諧、促發展的良法，對於社會和人民具有十分重要的作用。物業管理聯絡千家萬戶，直接關係群眾切實利益，

抓住物業管理問題，就抓住了人民群眾的所思所盼，做好物業管理立法，就可以從制度上為抓好物業管理工作提供法治保障

，物業管理領域的良法，對於基層社會治理能力建設和人民群眾切身利益的維護，具有十分重要的意義。中國經濟資訊社、中國物業管理協會《物業管理行業5月輿情報告》報道了

新版《四川省物業管理條例》獲輿論普遍點贊

。《四川省物業管理條例》修訂，實質上就是彰顯良法善治。

如果立法上的缺陷，勢必造成前端制度設計的缺陷，對社會危害影響是巨大的。比如，經瞭解到，在《四川省物業管理條例》修訂過程中，

有同志提出成立業主大會籌備組之前，應當先完成一次小區業主意見徵集，徵集必須有20%以上業主同意以後，才能發起業主大會成立申請

，才能組建籌備組成立業主大會，沒有20%業主同意，就不能提出成立申請。而實質上，如果採納這一意見，

將造成業主大會成立和首屆業主委員會選舉更難

，

首先讓業主大會成立和首屆業主委員會選舉就難倒在20%以上業主的意見徵集上

，這相當於先要召開一次業主大會會議，形成20%以上業主同意的表決結果才

可以成立業主大會籌備組

。事實上，透過設立業主大會申請，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導成立業主大會籌備組，主要是籌備召開首次業主大會會議，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）出面，透過其組織，協助業主共同組建一個籌備組，籌備召開一次首次會議，大家透過會議來進行表決而已。沒有籌備組情形下要想召開一次業主大會會議，由個別或者少部分業主來組織召開不僅不合法實踐中也是很難的。目前，

對於多少數量的業主發起申請，從全國地方立法情況來看，主要有三種不同做法

。

第一種是不規定業主人數要求，沒有規定人數限制。

一個業主也可以發起設立，如《上海住宅物業管理規定》第14條第2款“建設單位未及時提出書面報告的，業主可以向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的書面要求。”海南、湖北等地方立法也採用這一做法；

第二種是規定較少比例業主人數的要求。

通常為十人或者二十人，如《廣西壯族自治區物業管理條例》第15條第2款規定，建設單位逾期未提出書面報告的，十人以上的業主聯名，可以書面向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請，福建等省地方立法採用這一做法。《福建省物業管理條例》第9條規定，十個以上業主也可以向所在地的鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處提出書面申請。另外，規定二十名業主數量的，如《陝西物業服務管理條例》第33條第3款規定，建設單位未履行告知義務或者無法確定建設單位的，物業服務區域內二十名以上業主可以向街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府提出成立業主大會的申請。湖南、江蘇、黑龍江等地方立法採用這一做法；

第三種是規定一定比例的業主人數要求。

如《吉林省物業管理條例》第25條規定，符合成立業主大會條件的，百分之五以上的業主、專有部分面積佔比百分之五以上的業主、居（村）民委員會或者建設單位，可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出籌備成立業主大會的書面申請等，也有部分地方立法要求10%或者20%業主提出。對於此，

《四川省物業管理條例》與《陝西物業服務管理條例》等立法相同，《四川省物業管理條例》第25條規定“符合本條例第二十四條規定應當召開首次業主大會會議情形之一的，建設單位應當在三十日內向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出設立業主大會的書面報告……。建設單位未按時書面報告設立業主大會的，同一物業服務區域內二十名以上業主聯名可以向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出設立業主大會的書面申請，並提供業主身份證明材料。”

全國住宅小區業主委員會產生比例不足三分之一，對於業主發起設立業主大會業主比例申請要求，如果設定門檻過高，實質上就是讓業主委員會產生更難，如果立法上採用這一建議，一定會導致業主委員會產生難。

法律法規中的一個具體規定，有可能對社會活動產生巨大影響，當然，良法是積極的，可以推動社會進步。

二、立法與執法

推進全面依法治國，必須把保障和促進社會公平正義的價值追求貫穿到立法、執法、司法、守法各領域全過程。但是，再完備的法律，如果執行不到位，法律就欠缺生命力。法律的尊嚴在於執行，民眾的信心和敬畏之心來自於執法的決心和力度，法律的執行不到位讓違法成本過低，等於對違法的縱容。

不容忽視的是，當前物業管理活動中的執法力量和保障措施需要再加強。

一個健康的物業管理行業與市場化的環境，除了立法上的有法可依，還需要有法必依、執法必嚴、違法必究。

三、理性與自管 業主和業主組織需要理性認識當前物業管理，不能盲從一些自媒體博眼球的觀點。比如對於取消物業，物業管理的方式，我認為：市場化的物業服務一定是物業管理主流模式。有自媒體放出“取消物業，成都打響第一槍……”，諸如此類的“以後不用交物業費……”等，這類資訊目的就是博眼球、賺流量，利用或激發業主對自己小區物業服務不滿，誤導業主、業主委員會炒物業。實質上，物業服務是順應改革開放與住房消費市場化產生的，物業服務已經成為城市居民居家生活的必需品。取消物業服務，由誰來承擔管理？寄希望全部由政府來負責管理，不現實也不符合實際。在小政府、大社會，“放管服”改革的背景下，市場化、社會化和專業化的物業服務是政府推廣的居住消費服務主流模式，而只有一些管理缺失的老舊院落，政府才力求做好物業服務兜底。有人說業主自管，但是不容忽視的是業主委員會不是盈利機構，當前絕大多數的業主委員會成員並沒有領取勞動報酬和分取管理利潤，對於以公益為主的業主委員會成員，要求其像專業物業服務機構一般落實物業服務責任，專注為業主提供專業服務，而且不獲報酬和分配紅利，這幾乎不可能。特別要求業主委員會成為物業服務專業機構，與現有的物業服務專業機構有何區分。對於業主自管模式，在一些老舊小區或者存在特殊情形的小區，可能是可取的模式。但是，理性來分析，對於絕大多數的商品房小區，特別是有消費能力和消費意識的品質樓盤小區業主，市場化、專業化的物業服務仍然是其首要選擇。