城市中心因資源、交通、經濟引力強，自然吸附人口。以前的購房邏輯，也以城市核心為優。但隨著主城及格線提高，購房者不得不面臨一個嚴峻的現實：想進入主城“太南了”。這也意味著，利用購房實現區域跳級的難度在加大，“務實”才是第一要義。

主城外溢客群買房，目光應該放在哪裡？遵從以下四個原則，答案自顯：

區域選擇，選宜居價值兌現的；

版塊選擇，選價值價格倒掛的；

專案選擇，選離“突出”資源最近的；

產品選擇，選最能讀懂生活的。

一座城市的購房門檻

主城及格線提到180萬

銳理資料統計了8月成都各區套均總價情況，主城全線超過180萬元，其中最高的為武侯區388萬，最低的為金牛區184萬。也就是說，180萬成了主城購房新的“及格線”。

被擋線上外的購房者如何選擇？

銳理資料在對上半年進行回顧時曾明確表態：大成都區域分化明顯，主城高階化、近郊承接外溢需求，遠郊以價換量——綜合來看，近郊是平衡“價格和資源”後的最優選擇。

越來越多的置業選擇投向近郊，對低總價購房者來說，近郊又以哪裡為先？8月新開住宅銷售均價裡，郫都區、溫江區尚屬窪地，補漲空間大。郫都區9月以來已有多個專案入市，後期預計還有更多專案加入，

從這一點看，郫都區“搶位”之心明顯。

（統計埠：銳理資料開盤簡報）

一個區域的“高光時刻”

郫都宜居調性加速兌現

從城市到區域，合理的選擇邏輯是什麼？銳理君認為，宜居屬性加速兌現的區域是首選。

早年因軌道交通與撤縣設區，郫都區經歷過兩次“高光時刻”——地鐵2號線與成灌快鐵開通，犀浦承接主城外溢需求，房地產市場迎來爆發。2016年郫都區撤縣設區，2017年郫都區土地價值繼續引爆：其住宅類用地成交樓面價上升到6337元/㎡，溢價率達到歷史最高（42%），同年，住宅也達到銷量高點。之後，郫都區發展繼續深化：銳理君梳理發現，以“電子資訊和雙創產業基地”、“國際化都市新區”為目標的郫都區糅合了生態、產業、交通三重能量，宜居價值的兌現度登上近郊前列。

01

生態

郫都區八河並流，河渠總長達4500公里，是成都最大的飲用水源地。城區共有大小林盤8700餘個，共計74000餘畝，建城區綠化率達40。8%。官方訊息顯示，郫都區將對貫穿蜀都新城的

中信大道

實施景觀改造，再打造10個小遊園、10個微綠地和10個“可食地景”：力求實現到2020年“300米見綠、500米見園”的城市目標。

（郫都區河流資源示意圖 來源：銳理資料）

02

產業

郫都區構建出“五區兩軸兩帶”的全域空間結構，大力發展電子資訊、研發設計、創新創業、食品飲料等綠色產業。其核心打造的

電子資訊產業功能區

集聚了英特爾、華為等一批世界500強企業落戶。資料顯示，2018年郫都區第三產業達到223。4億元，增長率為8。8%。產業由“重”向“輕”轉變明顯。

（郫都區五區兩軸兩帶規劃示意圖 來源：銳理資料）

03

交通

得益於成都地鐵2號線的開通，郫都區與市中心的時間縮短到半小時。地鐵6號線預計2020年開通，也將加大交通利好。6號線途經郫都區、金牛區、高新南區、天府新區等6個行政區。郫都區與高新西區相互融合，共匯聚20萬產業人口，6號線開通後將加速這兩者，甚至成都南北區域之間的人口對流。

（成都地鐵6號線一二期全線洞通 來源：四川日報）

（成都地鐵6號線一二期站點圖 來源：網路）

生態建設加速、產業由重變輕、交通促進對流，三重作用下，郫都區正在完成新的蛻變。在主城購房門檻高企的當前，郫都區對外溢客群的吸引力逐步加強。9、10月大批住宅入市，正是對其兌現價值的呼應。

一個版塊的交錯機遇

蜀都新城價值價格倒掛

從區域到版塊，合理的選擇邏輯又是什麼？價值與價格倒掛的版塊無疑是績優股。

以郫都區為例，從價格看，犀浦紅光較早承接交通利好，價格領先；從資源看，團結、安靖、郫縣老城區配套落後，能級有限。蜀都新城作為城區政商核心，反而價值價格倒掛，引人關注：

從區位看，蜀都新城內部融合高新綜合保稅區A區，同時緊靠高新綜合保稅區B區，入駐企業近40家，覆蓋跨境電商、航空維修、保稅租賃、保稅研發等外貿新業態。截至2019年5月，成都高新綜合保稅區連續14個月排名全國綜保區進出口總額第一。

如大源之於高新南區，各類資源在作為郫都區政經中心的蜀都新城強勢集結：正好對位產業人口的居住要求，版塊重要性大步提升。

具體到價格方面，區域價格不斷走高，但目前仍屬於郫都區窪地。截至9月1日，存量13。2萬方，按目前的去化速度，只能銷售8個月，亟待補貨。

一座廣場的煙火氣息

安逸生活範本在此露出

從版塊到專案，合理的選擇邏輯是什麼？銳理君認為應該選擇離“突出”資源最“接近”的。

蜀都新城裡，教育、醫療、景觀資源有序分佈，地鐵6號線從區域中心穿過，輻射全域。只有“

蜀都萬達

”作為商業單核中心，無法替代。

蜀都萬達廣場於2016年開業，商業面積達25。7萬方，為郫筒鎮最大，正是它將郫都區的商業由百貨時代帶入購物中心時代。其業態豐富，品牌能級高，向中高階青年釋放出強勢的單向召喚力。

（蜀都萬達 來源：網路）

（蜀都新城部分商業建面 來源：銳理資料）

以蜀都萬達為中心畫圓，在售專案中時代風華率先進入銳理君的視野

：它與蜀都萬達的直線距離僅為500米，享受區域最強級別商業活力。此外，它還緊鄰沱江河及兩條美食街區，郫都區政府、萬達廣場、地鐵6號線、郫都區實驗學校等安逸生活元素在此聚集，直接對位高新綜合保稅區的產業人居需求。

（時代風華區點陣圖 來源：銳理資料）

一位“藝術家”的解題思路

讀懂每一個人的生活

從專案到產品，合理的選擇邏輯是什麼？銳理君認為，應該選擇最能讀懂生活的。

購房者之心，主要在兩點：一是希望配套高，才能安逸生活；二是希望品質好，才能住得放心；這兩點，正是時代風華的奮鬥目標。

這個“不務正業”的開發商在想什麼？

時代風華由時代中國打造，資料顯示，2018年，時代中國的銷售額達到了605。95億元，同比增長45。5%，全年目標完成率達到110。2%，創銷售歷史高紀錄。與其強硬實力不同，時代中國給人的感覺反而很“柔軟”，它有兩個動作令銳理君印象深刻：一是在居民樓內運營一座美術館，二是給成都帶來一場燈光秀。

時代美術館：

雷姆庫哈斯在中國的第一個作品，坐落在廣州一社群頂部，1層和19層專門展出公益藝術，備受業內推崇，其展覽以研究性、實驗性、對話性的群展和個展為主。

（時代美術館人民公園“日落音樂會”）

注：時代美術館空間專案“人民公園”作為一個新型的自主互動空間，面對社群和公眾開放，讓觀眾和社群居民成為真正的“話事人”。

成都339首個3D塔身秀：

用視覺驚動成都人的夜晚，用燈花宣告時代中國的到來。時代中國於成都，先給予，再創造，用一場盛宴道出友人般的問候。

（時代中國339塔身秀）

地產公司做美術館，做燈光秀，看似“不務正業”，實則反映出它對“人與城市”本質的關心。在時代中國“熟悉”的大灣區，那裡的“忠粉”們為它貼上了“生活藝術家”的標籤，就是出於對它人居追求的讚賞。

這個產品讀懂每一個人的生活

（藝術館式門廊意境圖）

具體到產品，銳理君發現，其產品調性更是能打：蜀都新城截至目前，只供應過兩宗純住宅用地，分別被時代中國和正黃置業拿下。時代風華拿地價格為5050元/㎡，低於正黃的8400元/㎡，且後者有多項配建，成本更高。除此之外，時代風華容積率僅為2。0，純住宅用地+低容積率，這個專案用基底決出舒居高度。

時代風華探索遠不止於此，據瞭解，時代中國每個專案都有“定製”的藝術雕塑，時代風華門前“清泉”雕塑由廣州美院的副院長由專門打造，以水喻人，充盈社群美學生命力。除此之外，它還以荷蘭風格派畫家蒙德里安的畫為靈感，設計出“兩廳一軸四園兩館”的社群空間，既保證了不同年齡段的活動自由，又能展現四季美感。

（時代風華藝術水庭院意境圖）

（蒙德里安《紅、黃、藍的構成》）

時代風華採用高低配設計，3棟高層、8棟疊墅組成，產品排布模擬城市四季風向，陣列式排布產生的3000㎡景觀軸線，給予社群以呼吸感，其兒童成長館和運動健身館的選址，充分考慮風光熱，以實現3+3陽光模式：冬季有3小時日照，夏季有3小時遮陰。兒童活動區分年齡設定活動設施，健身館面積超600㎡，集羽毛球場、健康跑道、按摩步道、健身器材於一體。

（兒童成長館植被打造原則）

疊墅143㎡-153㎡的空間，較為“親民”，門廊、花池、樹陣、疊水組成四重歸家動線；高層產品，南向商業繁華，北攬水景公園，B1戶型橫廳面寬達7。65米，動靜分割槽，主臥近17㎡。B2戶型，豎廳設計，戶戶朝南，左右臥室佈局，保證隱私，主臥尺度視野好。

（高層B1，建面約115㎡戶型圖 ）

（高層B2，建面約113㎡戶型圖 ）

（下疊，建面約152㎡戶型圖 ）

區位能打，產品親民，時代中國在其城市品牌釋出會上提出“安逸生活範本”這個概念，要求以家為半徑，用最短的時間獲取最多生活資源。目前來看，時代風華及其站位的蜀都新城，在“安逸”這一項裡，得分都不低。最新訊息顯示，時代風華即將取證迎接市場考驗。

進入金九銀十，主城門檻高企，利用購房實現區域跳級的難度加大。對區域級改善和城市級外溢人群來說，比起主城，留在“中心城區”，或許是未來一段時間裡比較“務實”的選擇。而在這樣的機遇期裡，那些綜合實力不錯的“低調”區域，就容易被“看見”了。