購房者在購房前往往會了解不少相關資訊，當地購房政策更是其中的重要內容之一。

然而外地男子小林卻稱，自己在不知本人無購房資格的情況下與房地產公司簽訂了房屋認購書並繳納了定金，這種情況小林可以要求房地產公司退還定金嗎？

案件經過

無購房資格要求退定金遭拒

他將房產公司告上法院

小林是一名在外地工作的男子。據小林稱，他於2019年8月與某傑房地產公司簽訂房屋認購書，購買一處房產，並於當天繳納購房定金20000元及車位定金10000元。簽訂認購書時，某傑公司工作人員未向他說明其沒有購房資質。事後，小林才知道自己沒有購房資質簽訂的合同無法成立。

小林稱，自己是外地人剛剛參加工作，對購房者政策並不瞭解。小林認為，某傑公司作為專業的房地產機構，明知自己沒有購房資質，仍收取定金，於法於理無據。小林多次要求某傑公司退還定金，某傑公司一直未予理會，無奈之下只能提起訴訟。

某傑公司則認為，小林在簽訂認購書前已經簽署《認購須知》，其中詳細列明瞭房屋限購政策。此外，認購書也告知購房者銷售現場對相關檔案及政策進行了公示。

此外，小林作為購房者，聲稱其不瞭解相關限購政策，有違日常生活經驗。同時，某傑公司稱小林在簽約時明確告知其具備碩士學位，可以在本地落戶並取得購房資格，公司之所以會和小林簽約也是因為小林在簽約時表示自己已經取得了入戶證明。

爭議焦點

誠意金還是定金?

庭審中，雙方對於小林繳納的款項性質又產生了爭議，小林認為兩筆款項為購房誠意金和車位誠意金，因為某傑公司銷售人員告知其兩筆款項是誠意金且可以退還；而某傑公司則認為，認購書中約定了兩筆款項為定金。

法院判決

經法院審理查明，2019年8月17日，某傑公司與小林簽訂房屋認購書，約定了房屋面積、總價、付款方式等，並約定在購房者支付首期房款（包含定金）時雙方簽訂《房屋買賣合同》。當天，小林還簽訂了《認購須知》，其中詳細列明瞭購房者簽訂認購書時應當確認的《商品房買賣合同》示範文字、補充合約、房屋交易條件、周邊環境等相關內容及住宅銷售政策。

此外，小林還簽署了車位的《預認購書》。2019年8月18日，小林透過微信向某傑公司的銷售人員傳送了人才市場出具的《同意遷入證明》，其中載明小林符合入戶政策，准予其遷入工作單位所屬街道集體戶。

法院認為，小林未能提供充分證據證實其支付的20000元為誠意金，且認購書明確載明20000元為定金，因此對於某傑公司關於20000元為定金的主張，法院予以採納。

同時，商品房限購政策是社會公開檔案，小林作為購房者理應在簽約之前充分了解，並對自身是否具備限購區域購房資格有清晰認識；其簽署的《認購須知》也已明確載明住房限購區域購房政策，小林在認購書中也承諾知曉上述政策，並同意承擔不具備購房資格所導致的責任；小林在明知自身不具備購房資格就與某傑公司簽訂《認購書》，存在過錯。根據定金罰則，某傑公司有權沒收20000元定金。

而車位《預認購書》僅表明雙方有意向就涉案車位簽訂認購書及買賣合同，小林繳納10000元，某傑公司為其保留優惠價格優先簽約的權利，雙方均有解除上述選購意向的權利，小林向某傑公司提出退還10000元，是放棄選購的權利，某傑公司應當向小林退還該筆款項。

誠意金不適用定金罰則

限購政策是政府對房地產市場進行調控的重要措施之一，購房者應當在符合當地限購政策的情況下籤署商品房買賣合同的預約合同，否則可能因無法取得購房資格而導致違約，造成自身定金被沒收的損失。

另外，誠意金的性質則不具備定金的擔保合同履的法律性質，當事人在放棄簽約意向時並不能當然適用定金罰則。

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