孝感城區住宅專項維修資金管理辦法

第一條 為規範孝感城區住宅專項維修資金管理，嚴格住宅專項維修資金繳存和使用程式，保障住宅共用部位、共用設施裝置正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《民法典》《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《住宅專項維修資金會計核算辦法》（財會〔2020〕7號）和《湖北省物業服務和管理條例》《孝感市住宅小區物業管理條例》等法規和規章規定，制定本辦法。

第二條 孝感城區（包括主城區、近郊區及規劃控制區，下同）住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

第三條 市住房和城鄉建設局（以下簡稱市住建局）負責孝感城區住宅專項維修資金的交存、管理和使用；市財政局負責對孝感城區住宅專項維修資金交存、管理和使用情況進行監督。

第四條住宅專項維修資金的交存、續交、管理及使用，原則上按照《住宅專項維修資金管理辦法》第二章和《孝感市住宅小區物業管理條例》第四十一條至四十六條的規定執行。

第五條 根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）規定的代管機構和管理機構負責管理的住宅專項維修資金的會計核算，應嚴格按照財政部印發的《住宅專項維修資金會計核算辦法》（財會〔2020〕7號）執行。

第六條 市住建局應當在孝感城區內透過招投標的方式，確定商業銀行作為孝感城區住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並開立住宅專項維修資金專戶，住宅專項維修資金應直接存入專戶。

第七條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由湖北省財政廳統一印製的住宅專項維修資金專用票據。專用票據統一由市住建局向市財政局按計劃申領，並對領用的專用票據管理負主體責任，其管理按照《財政票據管理辦法》（財政部70號令）和《湖北省財政票據管理實施辦法》（鄂財綜規［2013］12號）的相關規定執行。

第八條 住宅專項維修資金的所有權歸繳費業主，由市住建局設立專戶代管並負責賬戶的核算。專戶管理銀行要積極協助做好專項資金管理。

第九條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、出資人和受益人相一致的原則。

第十條 住宅專項維修資金專項用於住宅共用部位、共用設施裝置保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十一條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施裝置維修、更新和改造費用。

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施裝置的維修、養護費用。

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施裝置所需的修復費用。

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施裝置的維修和養護費用。

第十二條 住宅共用部位、共用設施裝置的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）屬全體業主共有的共用部位、共用設施裝置，由全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔。

（二）屬單幢房屋內業主共有的共用部位、共用設施裝置，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔。

（三）屬一個單元內業主共有的共用部位、共用設施裝置，由單元內的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔；屬單元內一側房屋業主共有的共用部位、共用設施裝置，由該側房屋的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔。

（四）相鄰業主共有部位的維修，由相鄰業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔。

（五）與房屋結構相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關係的業主按照各自擁有車位的比例共同承擔。

第十三條 業主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業主承擔。業主個人沒有交存維修資金的，由業主委員會負責組織並督促業主交存或者分攤維修資金費用。

第十四條 需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程式辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造專案提出使用方案。沒有物業服務企業的，由社群社群居民委員會（包括村委會，下同）主導、業主委員會提出使用方案。使用方案應當包括申請使用專項維修資金的原因，維修和更新、改造部位、費用及組織方式等內容。使用方案應向住宅專項維修資金列支範圍內的業主公示。

（二）住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積四分之三以上的業主且佔總人數四分之三以上的業主討論透過使用方案。為解決業主“四分之三”表決難題，降低業主大會和業主委員會的決策成本，提高業主使用維修資金的決策效率，可以根據《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔2009〕274號）的有關規定，業主大會在管理規約和業主大會議事規則中約定以下表決方式：1。委託表決。業主將一定時期內維修資金使用事項的表決權，以書面形式委託給業主委員會或者業主代表行使。2。集合表決。業主大會對特定範圍內的維修資金的使用事項，採取一次性集合表決通過後，授權業主委員會或者物業服務企業分批使用。3。預設表決。業主大會約定將未參與投票的業主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數計入已投的贊成票。4。異議表決。在維修資金使用事項中，持反對意見的業主專有部分佔建築物總面積四分之一以下且佔總人數四分之一以下的，視為表決透過。

（三）物業服務企業或者業主委員會、社群居民委員會持住宅專項維修資金使用申請表、相關業主表決結果及其證明、使用方案、預算及施工合同等材料，向市住建局提出使用申請。

（四）市住建局稽核同意後，由物業服務企業或者業主委員會、社群居民委員會按照使用方案組織實施維修和更新、改造工程；按規定需要招投標的，必須透過招投標方式選擇具有相應資質的施工單位。

（五）專戶管理銀行依據市住建局出具的稽核意見，在3個工作日內將資金撥付到申請單位，並及時向市住建局提供資金撥付憑單。

第十五條 發生下列緊急情況，需要立即使用維修資金的，由社群居民委員會主導，物業服務企業或者業主委員會直接申請使用維修資金。

（一）電梯故障。（二）消防設施故障。（三）屋面、外牆滲漏。（四）二次供水水泵執行中斷。（五）排水設施堵塞、爆裂。（六）樓體外立面存在脫落危險。（七）其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

第十六條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。根據財政部印發的《住宅專項維修資金會計核算辦法》，市住建局在首次執行日，應當按照規定設立新賬，將原帳資產、負債和淨資產會計科目期末餘額進行重分類後轉入新帳相關會計科目，對新賬相關會計科目期初餘額進行調整。住宅專項維修資金應當作為獨立的會計主體進行會計核算。住宅專項維修資金的會計記賬採用借貸記賬法。住宅專項維修資金的會計核算應當劃分會計期間，分期結算賬目和編制財務報表。住宅專項維修資金的會計核算遵循下列原則：應當以實際發生的經濟業務為依據，保證會計資訊真實可靠、內容完整；應當採用規定的會計政策，確保會計資訊口徑一致，相互可比；應當及時進行，不得提前或延後。市住建局對住宅專項維修資金應當按照規定運用會計科目。市住建局應當按照規定編制住宅專項維修資金財務報表。市住建局建立住宅專項維修資金臺賬，按小區、樓棟、單元、住戶分戶設賬，並每月與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目。在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定進行安全性的保值增值業務，專戶利息收入和增值收益，全部充實到住宅專項維修資金中。

第十七條 住宅專項維修資金收支情況，接受有關部門和社會監督。市財政局、市住建局定期委託中介機構進行審計，並將審計結果予以公示。

第十八條 本辦法自2021年 1月 1日起執行。原《孝感市市區住宅專項維修資金管理暫行辦法》（孝房管文〔2015〕51號）同時廢止。