原標題：做好產品與運營是企業的大事 大禹治水留給政府去做丨社評 來源：中國房地產報

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最近，蘇州、杭州、成都、青島、天津第二輪集中土地拍賣的情況，與第一輪火熱景象不同，房地產企業競拍熱度不高，流拍地塊明顯增多，溢價率也較首輪有所下降。

從土地出讓規則看，流拍有多層原因，有的城市確實是比以往條件嚴格，如杭州的10宗地塊不僅要求競品質，還要求現房銷售，就當前的房地產市場環境氛圍而言，這對房地產企業的財務成本無疑是大幅提高了。還有蘇州，針對首輪土地拍賣中部分地塊溢價高、馬甲多的情況，地方政府作了政策調整，有的地塊還提高了保證金，並且嚴查企業資金來源情況。

毋庸置疑，當前，政策連年調控的效果比以往任何時候更加彰顯，房企的財務壓力空前。一批企業在2016年這一輪棚改和海外併購浪潮激發之下，因為投資太猛，槓桿太高，當前正陷於險境之中。有觀點認為金融三道紅線等政策是房地產企業今日危機的根源，這不能否認不是其中一種外因。但是，對於做企業的人來說，如果做企業要靠外部政策和環境來適應自己的想法與做法，那多數是很難做好企業了。從經濟學角度，作為政府的職能來說，保證國家安全是排在最前面的，國家安全包括金融的安全。從2016年以來，防範“灰犀牛”“明斯基”就是金融政策的著眼點和發力點。這其實是國家對於房地產這樣一個資金極其密集行業重新審視的態度，並非是專門為了打壓房地產。

反觀行業，經歷過2008年國際金融危機的初期驚恐，但在4萬億元救市的投資浪潮之下，房企賺足了史上最大紅利，這反而給很多企業一種假象，只要膽子大，沒有達不到的目標。控制好風險、平衡和有質量發展、長遠發展這些行業早有的共識，被拋到了九霄雲外。

回首這段歷史，並不是要簡單的重複。而是要思考行業在狂歡的日子之後，潮水退卻時刻，每個企業都要面對這個現實。在今年接下來的時間以及2022年，全球金融和經濟局勢或許還會有很多的不確定性。在這種不確定性的局面之下，放緩步伐，做一些確定以及關乎長遠之事，未嘗不好。

目前，房地產市場並未到了天花板的絕對程度，但是，也不會再是什麼專案都能躺著就賺錢的年代了。對於企業來說，從今往後是要堅持長期主義的發展觀，還是繼續買空賣空做一家純銷售型的企業，這是一個問題，也是一個無法避開的重大發展挑戰。選擇長期主義，就要從小處做好產品，從大處做好運營。在做產品上，我們注意到個別房企正在研究在陽臺設計上挖掘新功能，附加逃生通道。在做運營上，一些先行企業已經在城市更新和城市配套運營上展開了合作與實踐，全國很多大中城市已經進入改造更新的歷史時間，這件大事需要房地產企業參與其中才能更好完成目標。

至於限購、限售、提高首付比例這些措施，如果還遏制不住房價的上漲，那大禹治水的智慧，是決策部門應該要考慮的問題。

（此文刊於中國房地產報9月27日01版 責任編輯  何可信）