綠維文旅將旅遊專案投資的特殊性概括為九方面：

（一）旅遊產業投資的資源限制

風景名勝區、自然保護區、國家森林公園、國家地質公園及文物保護單位等具備獨特性的自然資源與歷史文化資源，幾乎全部納入了國家的法律保護範圍，資產歸國家所有。更為重要的是，在法律上，風景名勝資源和文物保護單位的經營權，是不可轉讓的。因此，旅遊資源中最重要的資源，不能進入市場流通，稱為旅遊產業投資的資源限制。

（二）資源保護與旅遊開發的矛盾

生態保護與文化文物保護，是對不可再生資源的保護，是旅遊行業可持續發展的基礎。因此，旅遊開發不能破壞生態與文物的紅線，這是不可動搖的基點。

社會投資參與旅遊開發面對的主要問題並不是是否保護生態與文物，而是在保護基礎上的開發，因為受到體制、部門利益、保守理念的制約，容易借用“保護”之名抗拒合理的開發利用。

（三）旅遊目的地的區域性與旅遊專案的區域依賴性

目的地是區域複合系統，包括了多行業的要素組合、多環節的企業互動，其市場機理與整體戰略構架推進，需要政府的有效引領和社會資本的大力支援。

旅遊專案，無論是景區、度假區還是其他型別，都是目的地系統中的一部分，投資主體不可能超越目的地去開展運作，只能在目的地系統內部進行資源挖掘、產品創新和市場合作，藉助目的地整體營銷，開拓專案的市場。

（四）跨行業的綜合複雜性

旅遊業的綜合性特徵導致了旅遊投資的複雜性。需要根據財力、物力、人力選擇投資的方向，整合遊憩、接待、營銷、交通、生態、商業、智業等行業相關資源，探索旅遊業與農業、製造業等產業的融合路徑與模式，理清投資時間、投資方式和各階段的資產退出機制。

（五）多環節配合的服務消費特性

出遊過程需要旅行社、運輸、住宿、餐飲、景區、商業、娛樂多個環節系統緊密配合，形成全遊程消費的服務整合，是一個多環節服務鏈。投資開發商需要對旅遊目的地服務系統中的各個要素進行充分的分析評估，根據實際需求和戰略規劃採取單獨投資或聯合投資的方式，確保旅遊服務鏈的完整性，避免後期因服務不善引起的遊客負面評價而導致經營的失敗。

（六）資源的獨特性不等於經營的獨特性

旅遊資源越獨特，其開發價值越大。但是資源不等於產品，資源如何轉化為產品，形成獨特的吸引核，是旅遊開發運營成功的關鍵。

很多投資商，以為只要有好的吸引物資源，修好路、建一個賓館，就可以達到經營目標。這是一種片面的認識，作為旅遊產品，既要充分展現資源本身的獨特吸引力，還必須形成全面滿足遊程時間內旅遊生活的綜合需求，滿足遊憩過程的審美與快樂過程延伸與組合的需要。

（七）市場需求具有多樣性和動態性

遊客出遊的目的和需求是多樣化的，旅遊投資商要緊跟時代特徵，制定相應的開發經營戰略，在產品的遊憩方式及市場定位上，不斷調整提升。

（八）可進入性門檻與可持續性發展要求越來越高

隨著旅遊業的發展，容易開發的旅遊目的地，基本上已經完成了初步的旅遊開發，留下的旅遊專案常常需要面對資源稟賦普通、可進入性差、配套設施不完善等問題，需要更敏銳的眼光、更專業的綜合開發、更大規模的投資和更精準的市場運營決策。

自然資源類旅遊目的地，隨著遊客的進入，生態維護的成本逐年增高。遊樂類旅遊目的地，由於競爭加劇，遊客可選擇的專案多，如果不更“新”（新產品、新業態、新營銷、新商業模式等），就會被市場擯棄。因此，任何一個旅遊目的地可持續經營的壓力都很大，要求不斷創新增收模式，尋找新的贏利點。