現如今的樓市，各種亂象，更是衍生出了很多五花八門的詞，

比如：網紅盤，比如：姨媽盤

今天要說的這個盤，就是傳說中的這個

網紅+姨媽盤

。從拍地開始就是樓王，以最高的姿態引爆全城，人人都知道，各各有期待，每個月都說要開，然後。。。。就再也沒有然後了

後臺接到線報說這個專案終於要開盤了，前線看完樣板房的粉絲們各種跟我們吐槽

這麼好玩刺激的事情怎麼能少了我們暗訪小分隊呢？於是我們立馬激動滴搓著小手又出發了

金輝 海上銘著

這次暗訪的專案位於稀缺的閔行莘莊板塊，據說是金輝地產最高階的產品系。讓我們一起來具體看一看。

暗訪初印象

下午13：00準備從南京西路出發，途經衡山路、滬閔高架路直達海上銘著。全

程55分鐘，小堵

。相對於以往的郊區盤，這個位置這個距離真的是感人。

一下車看到這麼一面大海報，總覺得隱隱的有點不對。。。什麼時候，豪宅盤營銷也這麼簡單直接粗暴了。嗯，一定是發生了什麼

總算到了大廳找到了一點點“豪”的感覺

暗訪觀區位

現場安排了銷售人員給我們講解。在正式給我們講解之前，發生了這麼一個小插曲：

——銷售人員硬撐底氣的說，我們的認籌已經結束了，你們如果要買的話，只能認小籌了

——小分隊人員也不是被嚇大的拜託，霸氣側漏的迴應，那我們還看什麼，我們直接走吧

——銷售人員立馬洩氣敗下陣來，直接兜了老底：我們才認籌了200+，一共564套，認籌率不到50%。您您您肯定買！的！到！

嗯嗯，此回合，小分隊完勝

先看一下整體的專案區點陣圖

專案位於閔行莘莊板塊，這個板塊已經很多年有地塊拿出來了，配套成熟，地鐵1號線莘莊站為底站，地圖顯示1公里可到。

一次性整盤全開，352套兩房小戶型

再看專案沙盤圖，整個地塊規劃整齊周正，佔地面試32141平方米，建築面積：98599平方米

樓層

共11棟

，含1棟經適房。

95的兩房小戶型主要集中在朝南朝西的這兩排。需要提醒的是，西邊與高架僅一個綠化帶隔離，有一定的噪音影響。

暗訪走進樣板間

我們重點說

兩個

在售主力戶型，95㎡兩房和140㎡的三室。均價在70595元/平，

首付250萬

起。

看完兩個主推戶型，我最大的感受就是：

總算知道為什麼認籌不到50%了

兩個戶型分別看了95的交付標準間和140平的精裝樣板間

A戶型 95㎡

2室2廳2衛1廚

交付標準間

優點：

1。餐廳大，南北通，餐廳有單獨的小窗來增強採光

2。兩個臥室+客廳朝南，採光不錯

3。長陽臺，步測大概7米以上

槽點（重點來了）：

1。95平只有兩房也就算了，能把房間做到這麼小的，，真的是不多的，，，更難得的是，，，

不但次臥MINI，連主臥也超級小

我還要再次感慨一下，交付標準間裡啥都不放，都感覺人沒辦法多轉身

2。看到它霸氣的餐廳總算明白了，這空間都去哪兒了

總之，這個戶型

我給它打…59分吧，給他及格我怕你們會，打我

G戶型

140㎡

3室2廳3衛1廚

（沒能拍到戶型圖，銷售貼身防護，來源於網路）

優點：

1。一梯一戶，入戶門外可私享儲存空間大

2。三開間朝南（客廳+2個臥室），南北通透

3。客廳大面寬移門，採光效果好，主次臥室同樣兩個大飄窗，整體採光充足

4。有兩個衛生間，無論主客或是兩代人使用，都非常方便

槽點：

1。廚房太小

2。北面房間太小，無法當正常房間使用

相對於上一個戶型，這個戶型可以打

80分

。

然後

我們來看下裝修的材質和細節，

感覺這裡才承包了我所有的槽點

由於限價所以裝修標準其實是

下降了

的：除了基本的塗牆之外，

中央空調

保留了下來，地暖什麼的都被取消了

講真，地暖取消還不算什麼

但簡配簡成這樣的，我也是蠻震驚的。來看幾個細節：

這移門、包括全部的門框，都是用的這種最薄的貼皮材料用。一股濃濃的出租屋風，有木有！

我特意觀察了一下原來的裝修樣板房裡的門框，是這樣的：

有沒有想哭？

再來看看現在用的一些品牌，嗯方太

再看看以前的一些品牌，

據說就留這個門禁對講頻率，實際交付的時候，都會小一圈。。。

小一圈

小一圈

……。

總結一下：

也別怪大家吐槽，實在槽點的太誇張，簡直宇宙無敵霹靂槽

暗訪感受社群

講真，很多的細節處理，可以看的出，曾經這個專案的高階定位。包括前期的很多準備工作，是花了大的代價和心思的

比如調控層的鄰里場景處理

比如一體式的牛奶箱

但現實很骨感的是，在經歷了限價及長時間的捂盤惜售後，也再也沒有更多的資金去投入到複製和運營上了。

暗訪解密周邊

1.交通

專案--人民廣場：

40分鐘（地鐵）50分鐘（開車）

專案--莘莊地鐵站：

25分鐘（到站外）30分鐘（站內）

為了給大家人肉測試樓盤到莘莊地鐵站的實際距離，烈日下小分隊苦逼的頂著暴曬艱難前行。

這麼熱的天，暗訪踩盤真的是滿滿的對工作的愛啊！

結果小區一出門看到這個：

what？還要爬坡！！！！

而且這坡也太長了吧，爬到一半就開始喘，被小夥伴們狂吐槽

從海上銘著的正門出發，到地鐵站的廣場25分鐘。當我們以為終於看到勝利的曙光時，發現從廣場到地鐵站內起碼還要步行5-10分鐘

2.商業

所屬的莘莊板塊，配套成熟，生活氣息濃厚。周邊約2公里範圍內，生活配套齊全。與莘莊龍之夢、莘莊仲盛以及在建的TODTOWN等區域級商業 都十分接近。

1公里鍾範圍內，就可以滿足餐飲購物娛樂需求。

3.學校

周邊有閔行區實驗小學莘松校區、上海莘莊中學、莘松中學，還有樓盤對面就有幼兒園

4.醫院

瑞金醫院閔行中心醫院、復旦大學附屬閔行醫院、華東醫院閔行門診部

5.環境

專案北面緊挨莘莊梅園。

總結一下：

整體周邊配套可以打

80分

交通方便，商業配套給力，也算是地鐵房吧

暗訪專案解讀

踩完盤感觸很多，簡單來說總結了三大硬傷槽點造就瞭如此低的認籌率：

1、戶型差

95平的剛需戶型，得房率低，影響居住體驗。帶看銷售全程貼身“監視”也是怕真實的裝修檔次外流吧

2、裝修太差

7萬多單價的房子，又是莘莊這樣的成熟配套區域，可以說購買人群應該都是高淨值人群。但很顯然，這濃濃的出租屋裝修標準，無法完成這類人群的品質追求。

3、強盜邏輯差上加差

知道這個樓盤的物業費多少錢嘛？

12塊

（6物業費+6會所使用費）。小夫妻買個95兩房的房子，一個月要交掉1140元，不管你用不用會所。

這屬於限價被限制狠了，，啥妖招都想出來了的節奏嗎？

看完整個樓盤，感覺到深深的困惑。好好的一個標杆網紅盤，是如何淪陷的。

理解可能很多，限購政策啊、市場行情遇冷啊，諸如此類的。但我想內部產品打磨、營銷推盤、物業運營肯定也有一定的關係。

結果快離開的時候，收到粉絲一條私信留言，說金輝已撤銷上海公司，由蘇州公司代為管理，加上現場一張展示圖：

一切，豁然開朗。

金輝 海上銘著

基本資訊

開發商：上海天萃房地產開發有限公司

區域：上海市閔行區莘莊

樓盤地址：莘朱路698弄

產權年限：70年

交房時間：2019年年底

裝修：非毛坯

物業型別：普通住宅

建築型別：板樓 高層

樓層情況：共11棟，19-20層

戶型面積：

90㎡三室兩廳一衛一廚；112㎡三室兩廳兩衛一廚

最新動態：7月1日認籌結束（認籌金20萬）7月12日開盤

綠化率：35%

容積率：2。0

車位比：共692個停車位，車位比1：1。06，人車分流

規劃戶數：652戶

物業費：12元/㎡·月 （6物業費+6會所使用費）

物業公司：上海金輝物業有限公司

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以上為正文，來自盧俊暗訪小分隊

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