最近關於“民法典”的討論熱度還是很高，小編在其中發現了一個將來會對我們的房屋有重大影響的規定，想提醒下大家。

民法典物權編新增了一個叫

“居住權”

的用益物權。

在其中，有關居住權的定義與解釋，讓不少人的置業觀都發生了變化。

《民法典》：

居住權人有權按照合同約定或者遺囑，登記佔有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。

通常來說，我國的房屋所有權、土地使用權合二為一。人們購買房屋後，對房屋本身享有所有權，對房子之下的土地擁有40年、50年或70年不等的使用權，

住宅70年產權到期可自動續期。

01

“居住權”意味著什麼？

簡單來說，居住權可以變相理解為，一種不可繼承、買賣的房屋“所有權”，之所以帶引號，是因為真正的所有權並不在於具有居住權的人。

但由於房屋的特殊屬性，實際居住者在某種意義上，所擁有的房屋支配權，

與房屋真正的所有權是幾乎對等。

這個權利簡直太牛逼了！

比如說，有許多房產糾紛案件，就是實際居住人並不具備房產所有權導致的，相信類似的例子大家見過很多。

而根據新規，居住權無償設立，自登記時設立，不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。

這也就是說，房子只要設立了“居住權”，

即使沒有房產證，也可長時間乃至終生居住。

新業主即便事後獲得不動產證、拿到所有權，也無法改變“居住權”已經存在的現實，沒有權利趕走居住權人。

02

設立居住權的條件

雙方書面約定，一般包括居住的條件、要求和期限。

需要到房管局登記。沒有登記，則不產生居住權。

會不會以後會出現，我買的房子被別人先住進去了，所以我的房子就不再是我的房子的情況發生呢？

別急，先看明白官方的定義。據介紹，居住權的期限，可以自行設立，5年、10年、20年均可，也可是終生。如果是終生有效，那麼不到去世，居住權就不會消失。

也就是說，

不是長期居住就能獲得“居住權”。

比如前不久非常熱門的深圳女買房事件，因為自己過了28年才想起來自己有套房子，而房子本身已經有住戶在裡面住了十多年，從而讓房子的歸屬權顯得有些莫名其妙。

當然，結果是住戶灰溜溜搬走了把房子給了深圳女富婆。

根據居住權的定義，即便住的再久，只要業主沒有主動設立“居住權”，那麼居住權益就不成立。

03

居住權到底會影響哪些方面？

舉個例子，許多家庭的房產糾紛，都是因為口頭承諾不具備法律效力導致的。

比如說父輩承諾將房子借給親戚住，結果過世後，子輩並不認可這種承諾的情況，可以說是非常多見的。

可見，居住權的應用場景是可以非常廣泛的，包括

婚姻財產約定、公租房、以房養老、子女繼承糾紛、離婚房產歸屬

等問題，都可以得到有效解決。

再比如，男女結婚，婚前財產為個人所有，要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權的存在，提供了新的解決方案：

給另一方居住權，而不用出讓所有權。

再有，公租房未來也可能會透過“居住權”加以確認，確保居住人利益。

還有就是“以房養老”協議的同時，保障老人居住權，不到去世，這一權利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。

居住權雖然不能阻止房東出售、抵押房屋，

但設定了居住權的房屋等於流通價值為0，沒有人會接受抵押和出售。

所以你買這類房子不就白花錢了，買了又不能自己住，又不能把人趕出去，也沒法轉手賣出去，找不到接盤俠，可不就是浪費錢，沒任何價值。簡直欲哭無淚啊。

顯然，居住權的存在，能夠保障部分弱勢群體的權益，但也必然對房地產市場帶來相當影響。但不可否認的是，居住權也會讓房產交易變得更加複雜。

過去房產交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租賃。未來，房產查冊，還要看是否存在

“居住權”

，一旦存在居住權，房產交易就不是那麼簡單了。

但總的來說，

居住權不具有普適性

，市場上設定居住權的房產應該僅是個別情況，只會佔市場的很小比例，很大一部分繫結居住權的房產會是在公租房、法拍房等特殊領域。

因此，居住權雖然會對二手房的流通產生一定影響，但對整個市場來說影響甚微。到時候二手房交易的時候讓第三方機構做好產調或者到房管局辦事大廳或指定官方網站進行查詢就可以了。