近日，恆大、花樣年、華夏幸福、富力等一眾企業接連債務違約頻頻上“熱搜”，各式各樣的房企負債排行榜、暴雷預測表漫天飛。動輒負債上千億，讓我們不禁疑惑：中國的房地產企業們真的很難“活下去”了嗎？

在央行召開的2021年第三季度例會上，提出了“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”這一表述。2021年上半年，政府在“穩地價，穩房價，穩預期”的政策基調態勢日漸明朗，目的是促進房地產市場能健康執行。

被誤讀的房地產行業的“負債”

一是不能簡單地將企業總負債量與企業健康與否“劃等號”。在財務的角度，房企的總負債是根據“權責發生制”這一會計原則來計算的，中國房地產是預售制，購房者簽了合同、交了款，但房⼦還沒交付，則責任就還沒完成，那麼這筆預付款就要算進房企的負債⾥。

二是深究負債“背後的邏輯”。我們最需要看一件房企財務狀況健康與否，更應該考量債務構成是什麼樣的，有息負債是多少？一年內有息負債佔比多少？

以萬科2021中報資料為例，總負債1。59萬億元，但有息負債金額僅為2687。1億元，佔總資產的比重為 13。7%，其中短期借款和一年以內有息負債843億，佔比 31。4%。也就是說萬科手持 1952。16 億現金，應對這個小場面還是十分穩的。

（萬科 2021 中期財報截圖）

同樣的指標來看碧桂園，其中報資料顯示，有息負債為 3242。4 億元，佔總資產的比重為 16%，其中一年以內有息負債佔比 27%。同時，公司可動用現金餘額 1862。4 億元，現金短債比為2。1，覆蓋短期債務綽綽有餘。

此外，碧桂園中報披露，負債中含合同負債 7242。71 億元，佔總負債的 41。63%。 這個資料即是前文提到的地產公司已預售但未確認收入的房款。合同負債量不僅不能說明“暴雷風險”，反而還體現了房企未來的業績增長空間。

（碧桂園 2021 中期財報截圖）

穩健經營的房企仍獲市場肯定

本輪房企危機也伴隨了商票市場的頻繁波動，恆大商票逾期拒付的訊息引起了人們對房企商票的普遍擔憂。哪些房企商票規模大？哪些也會有違約風險？

從此前商票圈的統計來看，2020 年恆大地產商票餘額最高，達 2052。67 億，遠遠超過了華潤、綠地、融創等第2梯隊承兌餘額超200億的規模；而碧桂園、 保利是第3梯隊，承兌餘額僅 100 多億。

事實上，商票雖然能夠讓房企以較快速度獲取融資，但其期限太短，並不適宜大規模使用。而且，目前央行已將“三道紅線”試點房企商票資料納入監控範圍，要求相關房企將商票資料隨“三道紅線”監測資料每月上報。這一強監管來臨的訊號，必然會促使房企們縮減商票餘額，降低相關風險。

對於萬科、碧桂園這類賬面現金比較充裕的企業，更加不必擔憂。據內部訊息稱，碧桂園對其商票實行強管控，只有在合作銀行有授信直貼額度的前提下，才會在額度內適量開具供應商直貼，其餘均不可背書轉讓。這樣的嚴管控模式，也有效預防了其商票在市場無序流轉詢價的情況發生。

中泰證券等部分券商指出，本輪開發商流動性危機屬於個別企業的點狀爆發，並非所有房企都面臨嚴重的流動性風險，當前諸多綠檔、黃檔的房企，雖然增速上面臨一定壓力，但從違約風險的角度來看並不顯著，穩健經營的房企融資成本甚至還在繼續下行。

萬科9月發行的20億元人民幣的第三期中期票據，利率為3。08%；碧桂園年中報顯示，其2021年1月發行的5億美元5。5年期票據和7億美元10年期票據的利率僅為為2。7%、3。3%。據中指研究院監測，2021年1-6月行業平均融資利率為6。62%，不少優質房企處於行業地位水平。

這一波債務兌付危機，使得多家房企信用評級被下調。不過，最近“大摩上調房產板塊投資評級”的訊息值得關注。摩根士丹利表示，未來看好具強勁可見盈利、執行記錄良好及在當前市場環境下資產負債表穩健的房企，並給予華潤置地、碧桂園等房企增持評級。

政策促進房地產市場穩健發展

恆大事件會蔓延成行業危機嗎？10月15日，央行在第三季度金融統計資料新聞釋出會上表示，“恆大集團的問題在房地產行業是個別現象。經過近幾年房地產宏觀調控，尤其是房地產長效機制建立後，國內房地產市場地價、房價、預期保持平穩，大多數房地產企業經營穩健、財務指標良好，房地產行業總體是健康的。”

“三條紅線”政策出臺以來，房企更注重“提質增效”，降槓桿，促回款。根據統計，近半數房企都在今年上半年採取了降負債手段，44家房企實現有息負債負增長，推動企業發展從利用財務槓桿向利用經營槓桿轉變。

丁祖昱今年 9 月給出的資料顯示， 2021 年上半年 60 家典型房企中，有35 家房企的經營性現金流淨額同比發生了增長且為淨流入狀態，其中同比增長最多的是碧桂園、綠地、⾸開三家企業，分別同比增加了 265、245、176 億元，碧桂園公佈的回款率更是連續 6 年高達 90%或以上。這就意味著一系列行業管控政策的的確確在推著房企們自我診斷、對症下藥。

確實，今年以來，房地產行業整體經營的壓力增加，但並不是所有的房企都面臨嚴重的危機，盲目地一刀切，一味唱衰整個房地產市場，並不是理性的態度。政策調控持續進行，不良企業出清，加之近期政策端邊際緩解，中國房地產健康有序發展的局面正在到來。