順勢而為，事倍功半。

但如何順勢是個需要好好研究的問題，有的人窮極一生難以參透其中的秘密，但有的人似乎生來就有這種天賦，就大勢與週期的把握尤其精準。

林中是業界公認的週期研判高手。因為精準踩對房地產週期，他帶領旭輝一路高歌，順風順水進入千億陣營。

這位擁有廈門大學、長江商學院EMBA雙學位的戰略大師，給旭輝設定的下一個目標是：2021年實現3000億銷售目標，進入行業前八強。

為激勵全員衝刺這個富有挑戰性的目標，林中曾在旭輝全員大會上承諾：“高層收入過億、中高層收入千萬、中層收入百萬、

基層有房有車

”。

林中的這張華麗的大餅能否真的實現這個咱不知道，不過想要在2021年之前實現3000億的銷售目標，旭輝真的還不大容易。

近幾年旭輝進步相當快，其突破千億的速度堪比開火箭，雖然公司規模上去了，但是不可避免的會出現那些遺留問題，比如房屋質量問題，想要速度，質量就挺難保證了，所以近幾年旭輝的維權事件還挺多。

林中承諾旭輝基層有房有車，但如果是旭輝自己的房，或許就要好好掂量一下了。

止不住的維權

事實上前段時間，咱就寫過一篇《旭輝被監管點名，林中的三千億夢歸何處？》，結果發現後臺留言是這樣的，出人意料之外：

@享受生活

華宇旭輝在重慶的御景湖山專案，虛假宣傳、欺詐銷售、粗製濫造、強迫業主接收存在重大設計缺陷的不合格房屋，業主投訴無門，血汗錢被坑，華宇和旭輝這樣的毒瘤地產企業真的有通天的後臺麼？

@妞丫

旭輝在重慶的御璟湖山專案、江山樾專案，長河原專案等的業主也正在艱難維權中。旭輝在地產界能做到千億，其核心競爭力在於銷售上的虛假宣傳如御璟湖山專案的七大系統191項升級標準類。其在產品上一點不用心，處處是反人類的設計，如電梯不入戶、汙水管客餐廳過，煙道去別家，遮雨篷不遮雨，避雷針露臺繞等等。。。質量也極低下，大面積滲水被業主戲稱“水簾洞”。。。如此多的問題還強行交房，拒不整改。。。合同處處陷阱，業主投訴無門。。。這樣的企業真是業界敗類，到處禍害百姓，破碎了多少人安居樂業之夢，它真該存活在這世上嗎？

@阿笨

旭輝在重慶兩江新區禮嘉與華宇合作的御璟湖山專案，比本文敘述的糟糕質量過之而無不及。堪稱反人類的經典新款！糟蹋。霍霍了一塊好地：漏水；七拐八彎的不鏽鋼材質煙道；陽臺比室內高200左右；電梯無法入戶；癟三式的入戶大廳…………等設計及施工問題林林總總，將一批憧憬高檔小區業主的美夢擊得粉碎！！！！   如此的垃圾質量與華宇。 旭輝的野蠻行徑相印成輝！我覺得，這應該是它們最後的瘋狂！！！

@景

我也是華宇、旭輝在重慶御璟湖山的受害業主之一，房屋不管質量和設計堪稱垃圾中的戰鬥機，最苦的是業主們投訴無門，個別業主真是想死的心都有

@l真真，h

重慶旭輝真的臭的不行，對員工對業主簡直了 員工說：旭輝置業顧問都說辛苦幾個月開盤前一天告知提成減半業主說：重慶旭輝城，江山樾，長河原，御景湖山，鉑悅瀾庭，印江州都在因為品質維權鬧事

@大姚

旭輝的設計不敢恭維，煙道設計失誤，空調位置設計失誤，房間格局設計奇葩，公共過道設計奇怪，沒有一點便利性和人性化可言，多處設計漏洞，這種大學生實習級別的設計不知道旭輝是怎麼推向市場的，這種企業離死不遠

@李就來

旭輝長沙也是做稀爛的，商業更成為長沙的一大笑話，這種無良開發商既然也能做成千億的規模。我看也做不長久啊

除了重慶的一些專案之外，旭輝在全國各地是否還有其他的質量維權問題？

比如有人在人民網的領導留言板上投訴：

大興龐各莊天旭旭輝七號院豆腐渣工程質量問題。此工程存在虛假銷售收房時和當初的樣板房大相徑庭，只有外牆瓷磚一樣，其他都不一樣。下疊常年得不到陽光，上疊二層大鼓包，樓體傾斜，到處漏水，使用偽劣電線，外牆瓷磚脫落，灶臺一碰就掉土，電梯，曾經卡住人差點出生命危險，開發商出爾反爾一直不給解決，還欺騙我們談判。請蔡書記關注最基本的民生，讓我們住有所居，解決實際問題，謝謝！

據鳳凰網房產報道：據《政民零距離》，天津市中新生態城的旭輝陸號院交房疑似出現多項問題，並有多名業主反映到監管部門。

根據市民反映的情況，旭輝陸號院專案存在以下幾個問題：一是自該專案2019年5。24日小區交鑰匙依賴，物業收費存在很多霸王條款，收費專案無憑無據，給不出合理解釋；二是，天津近期普降暴雨後，小區百分之九十全部漏水，新房，未使用，剛交鑰匙第一天就漏水。開放商依然未給任何答覆。尤其是地下室、車庫，住房上疊部分入戶門廳一側，進水嚴重；第三，地面很多地方有嚴重塌陷，疑似使用了建築垃圾進行回填而且並未夯實；第四，小區停車位規劃及其不合理；最後一點，就是部分房子合同約定18年11月交房，延期半年交房，開發商無任何說法。

事實上做房地產的企業極少沒有負面新聞，什麼房屋漏水都是常事，但能夠把自己的房屋質量問題搞得那麼多的卻不多見。

在2013-2017年的五年內，將銷售規模從百億擴張到千億，去年又以1625億高居房企銷售榜第15位。

華麗數字的背後是消費者的吶喊。

可惜的是，林中好像聽不到。

水汪汪的千億數字？

2012-2017年的6年裡，旭輝依靠著合作拿地的方式，快速的做大規模，將銷售額從50億提高到了千億。但也正因如此，旭輝一度被質疑業績“水分”太多。克而瑞資料顯示，2014-2018年旭輝總土儲權益佔比由82。6%降低至50。2%。

2014年至2017年，旭輝分別實現權益銷售額164億、201億、292億和550億。但是權益銷售佔整體銷售額的比重則從2014年的77%逐年下降為66%、55%和53%。

沒有對比就沒有傷害，《國際金融報》記者統計發現，銷售額在800億元至1500億元之間的16家房企中，有14家的權益銷售金額佔比在70%以上，其中11家這個比值在80%以上，華夏幸福、魯能和萬達3家房企更是達到100%。

53%的權益銷售在一種房企之中並不多見，尤其在排名前三十的房企中更是鳳毛麟角，旭輝為了銷售規模寧肯犧牲掉一部分權益的精神值得我們學習。

為何旭輝那麼著急，摒棄以往的內生性增長而選擇合作衝擊千億，主要還是對於未來的擔憂。

說林中是個戰略大師確實沒錯，他準確地預見了未來的房地產行業將會是頭部企業的天下。

經過幾年虛胖式發展的旭輝終於銷售規模破千億，這意味著從某種程度上，它拿到了一線房企的入場券，但這張券能不能拿得穩就不知道了。

旭輝的這種合作模式雖將自己送入了千億大關，但是市場與同行是否認同就很難說了。

未來

影響到房企未來發展的是土地儲備。

下行市場大部分企業都在收縮，有的甚至因為前兩年膨脹得太厲害現金流困難不得不選擇停止拿地。

但旭輝卻選擇逆週期而行，不得不說勇氣可嘉，逆週期而行拿地是個不錯的選擇，但前提是有那麼多的資源能夠支撐自己，否則未來的日子不大好過。

13日釋出的2019年中期業績報告顯示，截止7月底，旭輝合計新增土儲878萬平米，平均地價4，967元每平米。旭輝總土地儲備共計6，300萬平米，對應總貨值9，800億元

旭輝董事長林中表示，未來旭輝將保持“量入為出”的策略，重點關注一二線、強三線城市的機會。

據藍鯨財經，旭輝在2018年度進行了兩次比較大的調整，目前來看，在一線和四線城市，旭輝明顯採取了收縮戰略。

這意味著旭輝在未來並沒有預期的那麼好，如今不論是經濟大趨勢還是城市發展方向上看，二三線城市在前兩年的新房子消費能力已經被消費了一遍，如今押注二三線已經遲了。

據克而瑞一份研報分析，旭輝在三四線城市的佈局略晚，已經錯失了前一輪三四線城市“去庫存紅利”，隨著“棚改”熱度的衰退，以及部分三四線城市需求的透支，未來，三四線城市新增專案的價格可能不如預期，風險加大。

未來大城市才是發展方向，但旭輝卻選擇收縮，不得不說這並非一個明智的戰略選擇。

前幾天深圳被列為社會主義先行示範區，這意味著深圳在未來很長一段時間，房子將會是一個供需失衡的狀態，其房價暴漲之勢無法抑制。

現在南山區的成交非常火爆，就是在國家支援深圳這個政策出來以後很多房源很多樓盤的很多房源，業主都反價了。或者不賣轉租了。鼎泰現在賣得只剩六套大面積，而且全部是學位用過的，都是放的天價。太子灣公寓前幾個月都賣不動。這兩天成交了二十多套。我感覺深圳的市場已經正式啟動了。

但旭輝在深圳好像沒有太多的戰略投資與土地儲備。

融資與負債

據長江商報，近十年，旭輝集團的銷售額增長了10 倍，從 2012年上市的96億元到 2017年突破千億元，尤其是 2017 年業績近乎翻倍，從 2016 年的 530 億增長至 2017 年的 1040 億，同比規模大漲 96%。

不過，2017年年末，旭輝集團負債總額為1174。87億元，同比增長65。0%，資產負債率達77。42%，可以說，千億負債一定程度上支撐著千億規模。

值得注意的是，在2018年之前，旭輝的現金流一直為正值，2017年為17億，但是到了2018年末其現金流卻降到了-6。6995億。

據克而瑞房企拿地排行榜顯示，2019年1-4月，旭輝以981億新增土地貨值，超越華潤置地、世茂房地產等房企，居於榜單第六位。而在今年的拿地策略上，旭輝一改前幾年與多家房企拿地模式，獨自拿地的比例越來越高。

這對資金的要求與之前不可同日而語。

從資產負債端看，截至2019年6月底，旭輝的淨負債率69。5%。

憑心而論，旭輝的整體負債率在房企之中不算高，據同花順財經，2019年上半年，旭輝控股支銷及資本化的融資成本總額同比上升77。3%至30。64億元，其稱原因為集團債務水平增加。此外，其1-6月債務加權平均成本為5。9%。

由於拿地太過瘋狂，5月最後一天，21世紀經濟報道傳出訊息，監管部門將收緊部分房企在公開市場融資，包括債券及ABS產品。

旭輝

、禹洲、金地和中鐵建等4家房企傳被點名。

接近監管部門人士透露，這次收緊原因在於，部分房企拿地太激進，出現了地王，引起了中央注意。報道還稱，這次收緊是在住建部指導下，由央行與證監會執行。

差不多是同期，6月7號據澎湃新聞，旭輝集團已經要求區域公司暫停在公開市場拿地。

至於旭輝為何突然停止拿地，各種原因我們不得而知。

在前段時間，曾經是華南房企五虎之一的富力也被傳出通知拿地，不知兩者的原因是否一樣。

高管離職

去年四季度，由於樓市急冷，地產界曾捲過一陣高管離職潮，旭輝也未能倖免，主管北京的得力干將匆匆去職。

11月14日，旭輝集團副總裁兼北京區域事業部總裁孔鵬“閃電”離職，從約談離職到完成交接，前後不到7天。

從年報看，旭輝去年京滬一線失利，二線的業務比重大幅下滑，或許孔鵬的離職與銷售不力不無關係。

高層的思想是否統一，利益是否達成一致對於企業的發展來說至關重要，但企業高速發展之時，這些問題都會被資料掩蓋暫時不爆發出來。

但若是遭遇低谷，那麼問題就大了。

房企之間總是相互挖角，其中龍頭之中綠地、龍湖、萬科等被挖得比較狠，而大部分中小房企尤其鍾愛中海的人。

據騰訊智慧房產，近些年來旭輝在規模的道路上一路狂奔前進的同時，人才的震盪其實從未曾停止。

尤其近年，旭輝管理層級職業經理人的出走相對於同規模的企業而言，頻次也是比較高的。

不同派系之間的職業經理人之間的“禮尚往來”，雙方甚至多方在利益上的糾葛很容易造成內耗。

而職業經理人與管理層之間的鬥爭都是另外一個層面的問題。

結語

旭輝僅僅花了幾年時間就從百億級別的房企跨越到千億，這中間不只是數字的增加與積累，還有許多內生性問題的積壓。

在總部與地方分部之間的許可權問題需要林中好好去琢磨，而來自於不同房企的職業經理人在理念上的差異需要慢慢去克服、磨合，而職業經理與管理層之間的矛盾與鬥爭也是個長盛不衰的議題。

隨著旭輝規模的不斷擴大，原本的功臣元老是否還能夠跟上旭輝的腳步？新的血液與“老人”如何共存也是旭輝需要面對的問題，畢竟一個蘿蔔一個坑，誰坐在鐵王座上都會產生不同的影響。

房地產即將進入下半場，曾經遺留下的的尚未解決的房屋質量問題將會成為旭輝一個揮之不去的陰影，能否解決好這些問題將直接影響到旭輝未來發展的前景。

兇猛是閩系房企的特徵，但粗放式的年代已經過去，旭輝能否適應精耕細作的風格呢？

這個很值得期待。