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萬物雲分拆上市已經成為物業行業一個堪稱“狼來了”的話題。但誰也沒有想到，這一次“狼真的來了”。

11月5日晚間，萬科A釋出公告稱，擬分拆所屬子公司萬物雲空間科技服務股份有限公司（以下簡稱萬物雲）到香港聯合交易所上市。

更讓人意外的是，一個物業行業此前最具空間想象力的龍頭企業忽然落地成為普普通通的“房企分拆物業公司上市”新聞。萬科董事會主席鬱亮、萬物雲CEO朱保全過往談論萬物雲上市的話題時，主要有兩個核心內容：一是萬物雲的蛋糕需要做到跟其他物業公司不一樣，二是上市不是一個必要的動作。

“恰逢其時，合夥奮鬥”——這是在萬科釋出分拆上市公告後，萬物雲CEO朱保全釋出的感悟。在外界來看，萬物雲分拆上市雖然是意料之中的事，但選擇在如今這樣一個房地產行業的寒冬上市，卻是意料之外。

“非必要”VS“好時機”

早在今年4月底，有訊息稱，萬科在籌備物業管理業務IPO事宜，或籌資20億美元；萬科計劃讓物業管理子公司最快在年底上市。很快，萬物雲CEO朱保全就在朋友圈親自闢謠。萬物雲也表示，萬科物業沒有上市計劃。

萬物云為什麼沒有上市的需求？朱保全此前的解釋是，上市的目的是為了有名，為了融資，是要市場價值、市場地位。“今天做萬物雲這件事情，與上市本身沒有關係。許多物業公司都沒有做ABC輪融資，直接IPO了。如果說我今天啟動B輪融資和上市有什麼區別呢，核心問題是我缺不缺錢？我不上市也可以有名、融資，所以上市不是個必要動作。”

作為一家一貫表現穩健的龍頭房企，萬科自然並非“缺錢”才分拆物業上市。“萬科現金流並不緊張，也不排除萬科現在分拆萬物雲上市的其中一個可能性是提前儲備過冬糧食。”一位TOP10物業公司的中層人士告訴記者，當然，萬物雲目前的業務結構模式已經穩定，能夠給投資人一定的預期。走向資本市場後，也有利於透明高效的成長，獲得更好的業務發展。

選擇在不是一個公認的好節點上市又是為什麼呢？

萬科方面向《每日經濟新聞》記者表示，目前萬物雲在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議透過，下一步將提請股東大會審議。

就資本市場近期的勢態看，無論是A股還是H股市場，物業公司的表現已經不如之前。其次，根據萬物雲的分拆方案，其主要營業範圍仍然是一家物業公司，此前大力宣傳的科技色彩並不明顯，或許萬物雲的招股書屆時可以給到外界驚喜。

“現在確實不是一個傳統意義上特別好的上市時機。但萬科一直是以穩健著稱而非投機性公司，物業PE倍數的變動不是他們關心的要點，他們更看重行業的長期性。從這個角度來看，萬物雲選擇什麼時機上市主要是看他自身準備好了沒有。”上述TOP10物業公司人士續稱。

一位熟悉萬物雲的知情人士表示，萬物雲內部對於上市其實一直都有準備，但對於上市的時機一直沒有定論。

城市服務商VS物業服務商

站在結果回看來路，萬物雲的上市也有跡可循。今年8月，陽光城以其持有的陽光智博100%股份戰略投資萬物雲空間科技服務股份有限公司，獲取萬物雲4。8%的股份。

本次交易為資產換股，不涉及現金交易。在最近一年的大規模物業併購中，不涉及現金交易的方式十分鮮見。尤其是，陽光城的三季度報表出現業績變臉，以及近期出現的債務風波。

另外一個節點是在今年10月底萬科業務交流會上，相較過去30多年裡的增長策略，朱保全首次談及萬物雲的具體發展速度——萬科物業控制增速在30%以內，萬物梁行增速在30%-60%，萬物雲城增速要大於60%，但未包括GROW板塊和TECH板塊。

“如果只是傳統意義上的物業管理服務，我覺得多一家上市公司、少一家上市公司並不重要；但如果我們是一個城市服務商，我覺得會變得很重要。”這是鬱亮在今年6月的萬科股東大會上對萬物雲上市的定位。

準備遞表過關的萬物雲是否已經成為一個真正的“城市服務商”而非“物業服務商”？

萬科2021年半年報顯示，萬物雲上半年實現營業收入103。8億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長33。3%。其中住宅物業服務收入57。1億元，佔比55。0%；商業物業及設施服務31。6億元，佔比30。4%；智慧城市服務6。3億元，佔比6。1%；社群生活服務收入5。6億元，佔比5。4%；萬物成長收入3。2億元，佔比3。1%。

對比看一下另一家龍頭物業公司碧桂園服務，其今年上半年的營收為115。6億元，同比增長約84。3%。其中物業管理服務收入約51。7億元，佔總收入比例下降至約44。7%；社群增值服務收入約14。0億元，佔比約12。1%；城市服務實現收入約21。0億元，佔比約10。38%；“三供一業”收入約9。2億元；供熱業務收入約為6。6億元。

單看城市服務板塊，碧桂園服務的營收佔比顯然高過萬物雲。如果加上商業物業及設施服務營收，萬物雲這兩個板塊合計佔比達到了36。5%。

這兩家龍頭物業公司都在大力推進城市服務業務並都設定了不小的目標，碧桂園服務要在2025年將城市服務營收做到200億元。而萬物雲提出了一個十分“網際網路語言”的目標，未來將聚焦中國100個城市的1000條街道濃度，其中3公里半徑的區域濃度要超過25%。

一位龍頭物業公司的高管曾告訴記者，在目前物業公司非住宅賽道拓展中，城市服務是最難的。