案情提要

1、 沒有購房資質籤合同，合同有效；

2、 若客戶無資質仍簽約，後期因無法取得資質導致逾期，應當承擔違約責任；

3、 若居間方明確知曉無資質仍協助簽約，一方面，未盡到如實提供與訂立合同有關的重要事實的義務，存在過錯，應當向委託人承擔賠償責任；另一方面，根據京政辦發［2011］8號之規定“對未嚴格核實購房人購買資格、違規簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地產開發企業、房地產經紀機構，依法嚴肅處理“，故有處罰風險。

案件背景

2017年7月17日，客戶經中介公司與業主簽署了《房屋買賣合同》；

2017年7月27日，客戶向業主支付購房款；

2017年8月13日，中介公司告知客戶不具備北京市購房資格；

2019年，客戶將中介公司訴至法院，要求賠償其損失。

雙方訴求

客戶訴求：要求中介公司賠償各項損失共計40萬餘元。

法院觀點

1、沒有資質就簽約，合同有效嗎？

答：有效。

客戶與業主簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的效力性強制規定，屬合法有效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

2、因客戶沒資質導致合同不能繼續履行，客戶算違約嗎？

答：算違約。

客戶在簽訂《房屋買賣合同》時，不具備購房資格；在合同履行期限內，亦未取得購房資格，因此，合同無法完成。故客戶應對其無購房資格導致交易事項無法在約定限期內完成承擔違約責任。

3、居間方有責任嗎？

答：有責任。

居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。

本案中，中介公司明知客戶不具備購房資格，卻未向業主告知上述情況，亦未向客戶告知如其在合同履行期限屆滿前無法取得購房資格的風險，最終導致買賣合同無法履行，中介公司在居間合同履行過程中未盡到如實提供與訂立合同有關的重要事實的義務，存在過錯，應當向委託人承擔賠償責任。

法院判決

居間方向客戶賠償各項費用總計10萬餘元。

法務建議

務必嚴格依照國家相關法律法規及政策規定，簽約前稽核客戶購房資質，無購房資質禁止簽約。

參考案例

（2018）京0105民初24494號

（2018）京03民終10797號

（2019）京0105民初58992號

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