馬上聖誕節了，先講一個關於火雞的故事。

在火雞飼養場裡，有一隻火雞科學家，第一天上午9點鐘主人給它餵食。然而作為一個卓越的科學規律發現者，它並不馬上作出結論。它一直等到已收集了有關上午9點給它餵食這一經驗事實的大量觀察；而且，它是在多種情況下進行這些觀察的：雨天和晴天，熱天和冷天，星期三和星期四……它每天都在自己的記錄表中加進新的觀察陳述。最後，它的歸納主義良心感到滿意，它進行歸納推理，得出了下面的“科學”結論：“主人總是在上午9點鐘給我餵食。”可是，事情並不像它所想像的那樣簡單和樂觀。在聖誕節前夕，當主人沒有給它餵食，而是把它宰殺的時候，它透過歸納概括而得到的結論終於被無情地推翻了。大概火雞科學家臨終前也會因此而感到深深遺憾。

房價瘋漲論再次出現，會成真嗎？

因為最近房地產政策層出不窮，不僅持續鬆綁，政策力度也是愈發加大，各地也在逐步放鬆限購，很多人又開始鼓吹房價瘋漲論，要重新把2016-2017年的房價週期再走一次的意味，我們簡單回顧一下上一輪房價上漲的起點，就是2015年12月對房地產去庫存的政策導向：

包括降低購買門檻（首付、按揭利率）、舊城改造拆舊買新、給予稅費減免等，那時候最大的催化劑是舊城改造，無論幾線城市，透過大量的拆遷、貨幣化補償，迅速擴大市場需求，造成新房市場一房難求，拉動了房價上漲，繼而帶動了土地市場的一片火熱，從而實現2013—2015年的庫存被快速消化，迅速下降的房價重新堅挺，政府的槓桿率下降（2008年以來基建投資等負債由土地收入填補），居民槓桿率上升（高房價催生居民重新燃起購房熱情）。

目前的環境，比2015年時還要嚴峻。

首先，因為三年口罩問題，政府、企業、居民三個埠的資金都十分緊張，企業無信心新增投資，居民無信心安心消費，國外顯示出通脹風險，國內則顯示出通縮風險，槓桿率在三個經濟主體上都處於高點，加誰的槓桿都是一個巨大風險。

房地產在這樣的環境下，還接連遭遇企業暴雷、交付危機、還貸危機等一系列問題，房價全面進入下行，這個買漲不買跌的市場下，不僅信心一再被擊潰，更致命的還有：

購買力不如7年前充裕

：收入、工作崗位等出現劇烈波動，即使6個錢包可以支撐首付款，月供的還款信心已十分不足，以前的客戶總是擔心首付，現在的客戶卻要先算算月供是否有信心持續還30年。

二手房市場井噴出逃

：經濟下行階段，賣房求生成為了各種人的第一選擇，包括炒房客、企業主、普通家庭，因為一套房就積壓著數百萬、上千萬的資金，這些資金在以前放在房產上是絕佳的投資，下行時卻必須套現變成救命錢，這就造成了各地的二手房出現井噴供應，二手房價卻在不斷下探，信心愈發不足。

置業者結構和心態

：房地產市場是明顯的代際承接市場，60後、70後隨著退休或接近退休，將會將資產向子女轉移或變現養老，這兩個世代的群體是佔據改革開放全面上升期紅利，以及房地產20年快速發展紅利的，年輕時購置的物業價格低、月供少，到中年後期都是十倍、十數倍以上的收益，但部分90後、00後新市民群體，遭遇職業發展瓶頸和高房價壓力下，選擇“躺平”，有的不買房，有的則會選擇總價低的次新二手房，再加上年輕群體的群體規模較70、80後更少，從結構上是規模在縮小，置業年齡在延後，在置業心態上是儘量不揹負過高房地產成本，其比前輩們更注重生活質量。

2023年，還值得買房嗎？

政策大背景：房住不炒的大背景下，房產已不是首選的家庭投資品，不知道大家有沒有注意到一點：去年的中央經濟工作會議首次提出“探索新的發展模式”，今年的會議中，措辭變為

“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”

。什麼是新發展模式，其實就是從完全市場化解決居住問題，轉變為市場、政府雙向主導解決的模式，直接就是四個字——

“租購併舉”

，因為中國未來的出路不是在鋼筋水泥，而是在高科技、新能源、高階製造產業，高房價將阻礙產業發展中的人才引入和人才紮根，所以租購併舉，一方面在解決產業發展的城市引力問題，另一方面也在解決“新市民”的生活基礎問題。

2023年，還值得買房嗎？

如果你的訴求是結婚、子女就學、老人便捷就醫、家庭升級換房等，這些必要性需求需要得到滿足，相比新房，建議更多關注二手房，一方面質量比目前階段的新房物業更具保障（房價下行，任何一家公司會採取什麼措施，自己可以思考下），另一方面，現在二手房市場的買家議價能力會更強，如果手握全款現金談價折扣會更大，即使市場下行，也能拿到一個無懼後市變化的價格。

其它的，如果你是那個依然在腦海裡迴圈著前面20年房地產熱火場面的投資者，請你再讀一讀關於火雞科學家的故事，

規律有時候並不是鐵律

。

2023年，註定仍會有大量的人會因為政策、中介、周邊親朋的引導置業投資，但我相信，這和在1999年囤積BP機一樣（不知道BP機的同學，可以看一部韓寒的電影《乘風破浪》，過2、3年就知道和電影情節有相似。

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