前面三篇文章發出之後，後臺陸續有讀者私信諮詢“未來市場走向”的問題，這實在是個龐大的問題，那就用最近發生的一些事實來說明問題吧。

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從開發商到研究機構，無一不將今年的市場行情以“複雜”來描述。那麼為什麼現在可以談這個問題，因為最大的風向標“兩會”已經開始，關於房地產的表述我們已經看到，無論兩會有沒有明確調控的鬆緊，從一些蛛絲馬跡都能看出些端倪。

今年兩會沒有提任何細節性的舉措，原文是“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。”

這是最近幾年來對於房地產的描述最簡單的一次，我們來對比一下往年的表述：

【2018年】

更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工 580 萬套。加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應保盡保，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障範圍。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。支援居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。

【2017年】

因城施策去庫存。目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支援居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，健全購租並舉的住房制度，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規範開發、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。目前城鎮還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區，要持續進行改造。今年再完成棚戶區住房改造 600 萬套，繼續發展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區，讓廣大人民群眾在住有所居中創造新生活。

【2016年】

推進城鎮保障性安居工程建設和房地產市場健康發展。今年棚戶區住房改造 600 萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支援居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存，促進房地產市場平穩執行。建立租購併舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應範圍。

【2015年】

加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。今年保障性安居工程新安排 740 萬套，其中棚戶區改造 580 萬套，增加 110 萬套，把城市危房改造納入棚改政策範圍。農村危房改造 366 萬戶，增加 100 萬戶，統籌推進農房抗震改造。住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支援居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

【2014年】

完善住房保障機制。以全體人民住有所居為目標，堅持分類指導、分步實施、分級負責，加大保障性安居工程建設力度，今年新開工 700 萬套以上，其中各類棚戶區 470 萬套以上，加強配套設施建設。提高大城市保障房比例。推進公租房和廉租房並軌執行。創新政策性住房投融資機制和工具，採取市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩定、成本適當的資金支援。各級政府要增加財政投入，提高建設質量，保證公平分配，完善准入退出機制，年內基本建成保障房 480 萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。

2014和2015年是分類調控，支援自住需求，到了2016和2017年則是影響巨大的去庫存，這直接導致了上一輪的暴漲，2018年提到租購併舉，這是剛剛過去的最嚴調控的那一年。

今年兩會針對房地產的內容不僅少，而且還沒有單獨形成話題，只放在了“深入推進新型城鎮化”之下。

再結合全國兩會前，各地方兩會主推的“一城一策”，應當可以判斷，今年從政策層面來看，以“穩”為主，國家既不希望房價大漲，也不希望房價大跌。

從兩方面來看這個態度。

首先是不希望房價大漲，這個不用多說，從全國範圍來看，2018年的房價相比於2016年，增長了80%-100%，無論是去庫存、棚改貨幣化，還是大放水，2017年房價已經高位運行了一年，這導致了各地的種種亂象。

成都是這一輪暴漲中最典型的城市，原本七八千的房價漲至一萬三四，這個中國房價最低的二線城市也開始面臨高房價的困擾。為了抑制這種無序的暴漲，成都政府實行了全國範圍內最嚴的限價措施，直接後果就是人為使得一二手房價倒掛。

原本為了控制房價的措施開始走向失控，限價之後，新房均價比周邊二手房便宜兩千到三千，這引發了更大規模的搶房，開發商只能宣佈實行搖號。

搖號之後的情況並沒有好轉，一二手房源價格倒掛、搖號購房，這都給原本平靜的成都市場帶來一絲異樣，恐慌性購房的腳步開始蔓延。

所以後期再不能出現房價大漲的情況，這不僅不利於房地產市場的良性發展，更容易引起經濟層面的問題。

其次也不希望房價大跌。

2017年930之後，全國開啟了最嚴調控模式，從一二線城市到三四線城市無一略過，廈門又是這輪調控中最慘的城市，由於廈門的購買力均來自周邊漳州、泉州、福州，一旦開啟限購，則將90%的購買力都擋在了門外，因此在2018年曾出現廈門房價腰斬的新聞。

在二級市場的傳導之下，土地市場開始出現流拍現象，而且越來越少開發企業參與競價，各地財政開始吃緊，地方政府面臨較大的財政壓力。

也不僅如此，除了地方財政問題之外，國家不希望房市硬著陸，一旦這樣則會引起系統性金融風險，這是國家最不希望看到的情況。

因此房價也不會大跌。

這就是今年兩會的核心要義，對房價依然存在上漲壓力的城市不能放鬆，對房價下行太快的城市也不能管得過嚴。

因此今年的兩會實際上給了各地方政府比較大的自由度，依據自身情況適度調節樓市發展。這也就是為什麼農曆春節之後全國樓市出現點狀回暖的根源。

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房地產依然還有希望，只不過不會暴漲了，所以選對位置很重要。

我們從更宏觀的角度看待中國的城市，最有潛力的依然集中在一線和強二線城市或其周邊。

在城市化程序到了目前這個階段之後，你可能以落後的城市將會越來越好，落後與前進之間的差距會越來越小。然而很可惜，這種觀點是錯誤的。

實際上，大城市將會越來越強，其對周邊城市的虹吸效應不斷增強；而相對較弱的城市並不會越來越強，也不會出現城市間相對均衡發展狀況，人才的流動仍然向周邊大城市擴充套件，未來優勢發展資源有進一步向核心城市聚集可能性。

保利在今年的白皮書中說，“未來將有2。5億人受過高等教育，而這部分高質量人口的遷移選擇將深刻改變中國城市格局”，也就是說，未來是“人口素質紅利”的爆發期，而這部分接受過高等教育的人才將會去到經濟更發達、機會更廣闊的城市群中。

所以應該看哪裡？從北往南說，京津冀、長三角、中西部城市群、粵港澳大灣區。

這幾個城市群將是未來我國崛起的先行者，也會是這些地方帶動全國的發展。具體來說，不同城市群有不同發展方向。

京津冀發展屬於單核主導，發展不平衡，市場化程度不高，周邊城市增長乏力；長三角、粵港澳兩地均屬於高度市場化城市群，是資本高地，經濟活力強；中部、西部城市群是典型的崛起型城市群，在最近兩年的發展過程中，承接了東部大量高階製造業，形成“中國光谷”、“硬科技之都”等城市名片。

所以這就出現了點狀機會，這與農曆新年之後市場表現是一致的。要看到中央會繼續授予地方靈活空間，用政策面、資金面等工具釋放利好，使得區域性視窗顯現，預計下半年先行一二線城市將有望率先築底，未來增量市場規模在5—10年內仍將維持十萬億+。

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目前已經有明確鬆綁的城市。

3月7號，包括北京、上海在內的一線城市宣佈調整房屋交易稅費，包括不動產交易合同印花稅、增值稅附加稅中的城市維護建設稅及教育附加稅稅率，基本為減半徵收。

事實上這種降稅並不能給市場帶來多大的優惠，但是很多人將其看成了一種訊號，市場信心在不斷回暖中。

12月，廣州宣佈可異地提取公積金進行購房；佛山市取消了購房最低准入條件；江西贛州下發“停止特價房銷售”的通知，要求房企停止低於申報價格的“特價房”銷售；青島在1月宣佈暫停“搖號售房”；珠海市提出將加快完善覆蓋在珠海發展港澳人員的公共就業服務體系，探索放寬澳門居民在購房等方面的限制；武漢、南寧等部分城市區域性放鬆限價；多城市下調房貸利率上浮比例。

L型U型將會在未來並行，對於大多數房價仍然高企、土地市場未見趨冷的城市來說，L型還將持續很長一段時間，這種築底的表現正是國家希望的“穩定”。

然而對於一些財政壓力較大，或目前給予實行限購鬆綁的城市來說，U型發展是未來一段時間的趨勢，這也是此次兩會中央對地房的一種變相收權。