小區業主自治管理物業服務模式的方案

鑑於現物業公司營運中的多種弊端及其全國各地的物業管理成功經驗，在法律法規允許的條件下，為全面提升小區建設，建立好我們自己的和諧舒適家園，本人特提出如下小區自治方案設想。歡迎大家參與評論和意見補充，謝謝！

本屆業主委員會成立後，結合本小區的實際情況，充分的徵求業主意見和徵詢、深入調研、分析和評估。依據《民法典》中關於物權及物業管理條例等有關法律、法規和規範性檔案的規定，按照《業主大會和業主委員會議事規則》，透過本屆業主委員會全體委員會議表決透過，可擬定實行“小區業主自治管理物業服務的創新模式方案”。

擬定方案闡述如下：

一、業主自治管理物業服務的組織形式：

1、成立業主委員會管轄下的XXXX物業服務中心。

2、物業服務中心由業主委員會授權聘任專職中心負責人，中心負責人根據業主委員會的授權許可權，在聘任期限內全面、獨立負責組織和管理物業服務團隊並提供物業管理及服務，直接向業主委員會負責；中心聘用人員儘可能的以解決小區能勝任工作的小區住戶人員為主。

3、職業經理人及其組織和管理的物業服務團隊對小區整個物業服務負責，提供人員保障、履職和服務保障，承擔合同聘任期限內在履職物業和其他便民增值配套服務中的全面管理：安保、衛生、環境、監控、公共設施一般性維護，物業費用收取以及和睦小區建設維護等的日常工作，負責必須由外包專業服務的電力設施及保障、電梯維護監管和驗收。

4、在完成基本物業服務的基礎上增設小區娛樂、業主互動遊藝活動、健身及其他生活的方便、便捷等服務：如社群愛心食堂、送貨、代辦服務等，致力於把小區變成和諧、舒心、舒適的業主大家園。

二、業主自治管理物業服務的經費及費用管理：

1、建立XXXX小區物業資金監管的公共管理賬號（下稱小區監管賬號）和財務管理結算平臺，嚴格執行收支兩條線的財務管理制度。【附：XXXX小區物業資金公共監管賬號（簡稱小區監管賬號）為開戶銀行：中國**銀行，帳戶名：XXXX主委員會，銀行帳號：＊＊＊＊＊＊＊＊。】

2、凡經由物業服務中心對小區內的物業管理費、廣告收益、店鋪租金和停車費等所有公共物業收入，進入業主委員會下設立的小區監管賬號統一結算，每月由業主委員會按財務管理制度實行監管結算後拔付。小區監管賬號資金收支以月度為單位建立財務管理檔案，每季度在小區公共區域（如宣傳欄、線上公共專業平臺-《業委會》APP）公示，接受小區全體業主的監督和諮詢。

3、小區全體業主每季度前按照現行標準固定交納的物業管理費和物業專項維修基金，均可以透過銀行轉帳或銀行代付等方式直接匯進小區的監管賬號，或直接前往XXXX物業服務中心繳費。

4、實行酬金制模式按月度為單位每月稽核結算和拔付物業服務中心對整個小區提供物業管理及服務的工資；採購及需要支付第三方費用等均由服務中心提交報銷、支付憑證按實報實銷；零星採購等須預支的須有經辦人提出服務中心分責任簽字方可預支，預支資金原則人一週內按財務制度報賬核銷借款。

5、中心主要崗位工資福利由業委會制定，其他人員工資及人員配置由中心制定並報備業委會，服務中心的盈餘歸全體業主所有，每年按本年度盈餘的10%作為績效，專款用於所有服務中心員工的年度獎金，獎勵政策由中心負責人制定並報備業委會。

三、業主自治管理物業服務的議事決策：

1、建立業主委員會日常性的辦公制度。

小區從成立業主委員會管轄下的物業服務中心和嚴格執行收支兩條線的財務管理結算平臺的自治管理模式開始，業主委員會就肩負著日常性的履行對物業服務的監管職責和所有資金的稽核結算職責，需要及時處理的日常性事務必然大量增加，如果業主委員會的委員仍然處於全兼職的任職狀態，那麼必然會無法備配自治管理模式的運作。基於此一實際情況，業主委員會得至少包含一民主要負責人在內，一名專職出納在內的兩人就要從現在的兼職向輪流值班制的半專職或全專職的任職轉變，建立起業主委員會日常性的辦公制度，及時處理日常性的自治事務，會計可以外聘具有資格證書兼職會計。

2、建立業主委員會公開透明的民主議事、一人一票表決決議的會議制度，嚴格按照《業主大會和業主委員會議事規則》一事一議一表決，及時公示，接受全體業主的監督。

3、擬設想將小區業主自治的最高權力決策機構由現在的業主大會向業主代表大會的組織形式過渡，將業主代表與樓長責任制的管理模式進行有機結合起來，提高對小區重大公共事務實現民主自治表決決議的效率。此設想待方案成熟後，再行公示討論，按照《業主大會和業主委員會議事規則》進行表決。

四、物業服務的量化管理：

業主委員會管轄下的物業服務中心必須建立專業的《業委會》手機APP電子政務網路平臺，將物業服務計劃按照專業化的管理標準建立數字化的量化管理，資訊釋出、小區議事、鄰里互動、物業報修，接受全體業主的監督和投票打分，搭建起與全體業主實時性的良好溝通平臺，共同提高小區的物業服務質量。

五、年終結餘經費的管理：

對小區監管賬號內每年的費用結餘資金的管理使用，擬設想成立XXXX小區的物業服務中心將每年的結餘資金首先應用於小區環境、設施維護、改善，再有結餘按一定比例進入業主互助公益基金，用於小區業主的困難救助等公益支出，如預算下年度還可能有結餘或不足，可適當降低或提高業主的物業費。

每年收支均公示在社群各公示欄及電子平臺上，增減物業費由《業主大會和業主委員會議事規則》提出進行表決執行。

小區是我家，共建和諧家園離不開小區全體業主的頂力支援和共同參與！

XXXX小區業主

2021年5月14日

附：

人員配置及人員工資福利補貼支出的預算：

業委會人員：共5人。

兼職3人，補貼400元/月，全天候兼職負責人1位，工資補貼3000元/月，專職出納1位，3200元/月，合計年支出：82200元。

2、物業服務中心：共計 23人 。

中心負責人經理1位，工資6000元/月，辦公室負責人1位（包含網路平臺常規維護處理），4500元/月，文員兼宣傳1位，3500元/月；

保安9位（其中各3個門崗各2位，機動帶監控3位並一位兼任組長，要求：在高峰人流時段，除監控港外，均須值守在開關門處，為業主提供必要的幫助，所有時段不允許脫崗），工資福利平均2300元/月；

保潔6位，工資福利1800元/月（主要院壩必須每週及需要時沖洗）；

水、電工2位，3200元/月，勤雜工（負責水電氣、綠化、環境及應急服務，其中一位兼庫管補貼每月200元）4位，均2600元/月，其他臨時用工按每月1人計算，3500元/月，合計年支出：789600元。

連同業委會成員開支82200，共計人員工資福利補貼開支預算：871800元，以上工資福利補貼現有物業人員絕大部分是沒達到的，但開支已達108萬。

當然還有其他支出，如電梯維護，電氣維護，這些我們需要指出，原物業公司同樣要支出。但我們物業工資這塊已包含業委會補貼及全職工資不到90萬，而且總體人員收入提高了，服務中心的服務就必須同步跟上。

關於車庫看管，我個人覺得無需設定，第一，現在的車沒那麼“金貴”，第二，人員嚴重的浪費，一庫兩人；如透過物業自治方案，歡迎有意願的合格的原物業公司人員過度到新的物業中心

僅供欣賞

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，包含車庫看管，同時更歡迎小區住戶有意願的各類人員報名加入到新的物業中心。

關於物業費必須全體業主把自己當成主人翁看待，都有預交物業費的義務，從另一角度講，我們所有的業主均是物業服務中心的主人和“股東”，沒有“出資”就不能享受到相應的服務，當然更包含結餘的“利潤”。