【專欄·吳見】附屬設施作為租賃物的適格性

——融資租賃爭議解決系列一[1]

北京德恆律師事務所 吳娟萍律師團隊

一、引言

隨著融資租賃業務模式的擴充套件，近年來以消防設施、電梯、綜合佈線、空調、安防、管道等附屬設施作為租賃物的交易模式屢見不鮮。但這些裝置設施從物理結構上屬於不動產範疇，無法與其所附不動產分離，或分割將造成價值嚴重貶損，因此將產生這類租賃物是否具備融資租賃所必備的“融物”屬性這一疑問，對此，目前尚未有法律法規予以明確，而《民法典》第三百二十二條在規定添附的歸屬時也僅做原則性規定，並充分尊重了當事人的意思自治，對於添附後的物的歸屬仍未予以明確。那麼，對於消防設施、電梯、綜合佈線、空調等附屬設施，其作為租賃物是否適格，以其為基礎的融資租賃合同效力如何？本文擬結合以往司法案例對該問題予以實務性探討，以供參考。

二、規則摘要

1. 附屬設施作為租賃物的適格性

一般情況下，在動產租賃物添附到不動產之上後不應因此而否認融資租賃合同性質。原因有三：一、我國現有法律法規並未對不動產及其附著物作為融資租賃物做出明確限制，所簽署的相關合同及履行情況符合融資租賃法律特徵即可；二、租賃物客觀存在，轉讓價款合理；三、租賃物不會因其附著於或嵌入於不動產而不再是租賃物，仍有其動產本身屬性和獨立性，添附僅僅是可能導致出租人對於租賃物的物權擔保功能減弱，但不影響融資租賃合同性質的認定問題。

2.建築物區分所有權中的附屬設施作為租賃物的適格性

建立融資租賃關係前案涉租賃物若已完成房屋產權登記，則該建築物屬於已有業主的建築物。基於建築物區分所有權的共有性質，出賣人無權單獨處分作為共有財產的附屬設施，故出租人未取得案涉租賃物的所有權，融資租賃關係不成立，基於此租賃物所辦理的抵押等亦無效。

三、規則詳解

1.附屬設施具有租賃物的適格性

案例索引

：安徽省合肥市中級人民法院（2018）皖01民初1649號“安徽正奇融資租賃有限公司與宣城國購廣場開發有限公司、國購投資有限公司融資租賃合同糾紛案”

案情簡介：2016年9月26日，某融資租賃公司與某國購公司簽訂《融資租賃合同》。租賃物清單載明租賃物為：裝置名稱、購入價格等，裝置主要為電梯裝置、電梯安裝工程、弱電工程、中央空調、泵類裝置、消防工程等。合同約定某融資租賃公司擁有租賃物及其附屬設施的所有權，某國購公司享有租賃物使用權。某國購公司支付第1至第6期的租金後，未按約如期支付剩餘租金。

法院認為

：結合本案查明事實，本院認為案涉當事人之間的融資租賃合同關係成立。理由如下：首先，從雙方當事人簽訂的合同內容看。某融資租賃公司與某國購公司簽訂兩份合同即融資租賃合同、轉讓協議，依據轉讓協議約定，某國購公司將自有物出賣給某融資租賃公司，再透過融資租賃合同將該物從某融資租賃公司處租回。轉讓協議中，雙方當事人明確約定了轉讓標的物及其價格，以及標的物所有權轉移時間等買賣合同條款內容；融資租賃合同中約定的租賃物與轉讓協議的標的物完全一致，並約定租期、租金以及租金的支付等相關內容。某融資租賃公司與某國購公司所簽訂的上述合同內容，符合融資租賃法律特徵。其次，從本案融資租賃標的物性質看。融資租賃合同具有融資與融物的雙重效能。本案中，某融資租賃公司向某國購公司購買標的物，再將該物出租給某國購公司使用；某國購公司通過出賣自有物，取得資金，再透過向某融資租賃公司租賃，使用標的物，實現了融資與融物。且案涉轉讓協議並無禁止轉讓財產，且無需辦理轉讓變更登記手續，雖其中弱電、消防工程等為附著於不動產的財產，但其屬於電梯裝置、中央空調裝置的附屬設施，不可分割，且其價格佔融資租賃物資產總價值的比例較小。換言之，案涉融資標的物系客觀存在的，與租金價格相當的可轉讓財產，可以作為融資租賃合同的標的物。第三，從雙方當事人履行看。某國購公司主張雙方雖簽訂融資租賃合同，但並未履行。從本案履行情況看，雙方當事人簽訂合同後，某融資租賃公司如期支付了轉讓款，某國購公司如期支付了保證金及手續費，並按期支付第一期至第六期的租金，故雙方當事人已實際履行，並非如某國購公司所主張“未履行”。同時，因本案的租賃物部分附著於不動產上，存在收回後價值降低的風險，故某融資租賃公司與某國購公司、其他保證人另行簽訂擔保合同保障某融資租賃公司債權的安全。綜上，案涉雙方當事人間的融資租賃法律關係成立，某國購公司及國購投資公司認為案涉融資租賃合同名為融資租賃實為民間借貸合同的依據不足，本院不予採納。

2.建築區分所有權中的附屬設施作為租賃物的適格性

案例索引

：浙江省高階人民法院（2016）浙民終9號“某金融租賃有限公司、興業國際信託有限公司等案外人執行異議糾紛案”

案情簡介：浙江保羅大酒店公司向興業公司（某信託公司）申請信託貸款，以其開發的某商業大廈內部分自持物業（用作經營酒店）設定抵押。其後，某金融租賃有限公司作為出租人與承租人浙江保羅大酒店公司以售後回租形式簽訂《買賣合同》《融資租賃合同》，租賃物為該商業大廈中已經安裝和投入使用的電梯、消防裝置等設施裝置（下稱“租賃物”），並以租賃物辦理動產抵押登記。另外，商業大廈除了酒店部分以外的物業已對外銷售，存在複數業主。信託貸款到期後，浙江保羅大酒店公司未能償還本息，興業公司提起仲裁程式獲得勝訴裁決，向法院申請強制執行，拍賣酒店物業。某金融租賃有限公司以對商業大廈的電梯、消防裝置等享有所有權為由提起執行異議之訴。

法院認為

：某金租公司異議財產清單中的所有財產，最遲在2009年已經全部投入使用，其中電梯、空調裝置、風機、配電箱、冷／熱量表、鍋爐及輔機、兩翼自動旋轉門、水泵等是保證三門縣海遊鎮濱海大道18號大樓（包括浙江保羅大酒店三門金陵保羅大酒店）正常執行必不可少的一部分，本身已經成為三門縣海遊鎮濱海大道18號大樓的一個有機組成部分，根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：“除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、裝置，避難層、裝置層或者裝置間等結構部分；（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等”，這些作為附屬設施、裝置的財產也是三門縣海遊鎮濱海大道18號大樓全體業主（包括浙江保羅大酒店、英超房地產公司及其他已經購買房屋的業主）的共有部分，浙江保羅大酒店在沒有徵得三門縣海遊鎮濱海大道18號大樓全體業主同意的情況下，擅自將這些共有部分作為融資租賃合同的標的物轉讓給中金租公司，違反了《中華人民共和國物權法》第七十條規定：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，是無權處分的無效的民事行為。

某金租公司系專門提供融資租賃服務的專業公司，應當具備相應的風險管控能力，在與浙江保羅大酒店簽訂融資租賃合同之前就應查明合同標的物所在的大樓業主除了浙江保羅大酒店以外還有其他業主，還應當查明浙江保羅大酒店已經將其名下位於三門縣海遊鎮濱海大道18號的房產抵押給了興業公司，而且應當知道這些融資租賃的標的物最遲在2009年已經投入使用，根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；但法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓：（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人”，故某金租公司不符合善意取得的構成要件，其無權取得異議財產清單中的財產的所有權。

四、結論與建議

結合上述司法實踐案例，筆者傾向於認為對於建築物區分所有權項下的附屬設施，基於建築物區分所有權的共有性質，出租人無法取得該附屬設施的所有權，故該附屬設施不具有租賃物的適格性。但對於其他附屬設施作為融資租賃法律關係中的租賃物一般而言具有適格性，融資租賃法律關係不會因此而被否。

從商業運營角度而言，筆者認為出租人對於此類租賃物的融資租賃交易仍需謹慎，一方面，存在被司法裁判否定融資租賃法律關係的風險；另一方面，即使司法裁判肯定了融資租賃的法律性質，也必然存在因租賃物添附於不動產之上而致使出租人無法行使取回權或依據《民法典擔保制度解釋》第五十六條之規定就租賃物拍賣、變賣價款優先受償。

對於需要開展此類業務的融資租賃公司而言，筆者建議，首先應當做好前期的盡調工作，確保租賃物及其所附不動產權屬清晰可控，避免出現因共有等導致無權處分的情形發生。其次，可根據《民法典》第三百二十二條之規定對租賃物添附後的歸屬事先在融資租賃合同中予以明確約定，如可約定添附後所形成的物權一併歸屬出租人所有，在出租人取回或處分租賃物時，承租人同意出租人可對添附物一併處置，且處置價款優先用於清償出租人債權，剩餘部分歸承租人所有。如添附物屬於第三人的，則由承租人協調第三人並向第三人承擔相應的補償責任。但以上約定有違發揮物的效用之規則，故實踐中能否最終得到法院認可，亦需觀望後續司法態度。

註釋：

［1］本文案例節選自吳見團隊出品的報告《融資租賃司法裁判規則（2020）》，欲閱讀全文請發郵件至1355908832@qq。com索取。