我是深叔，擁有多年深圳房產研究和投資經驗，長期持續關注深圳地區的樓市資訊，熟悉購房政策、買房策略和學區房資訊，歡迎關注及交流。

以下深圳購房答疑內容，來自微信公眾號

“深叔說房”

的粉絲精選提問：

提問：深叔，你好，深圳新政釋出之後，感覺買房反而更難了，買新房難度大，二手房房源也有很多不確定性，不知道到底該怎麼選了！深圳本地人，打算用於買房，現在買房該買哪裡、買什麼樣的呢？

深叔：

你好，新政後，只要有錢有名額，買新房一定是首位選擇。但是打新的難度也確實不小，積分、資料、房源、選籌，一個比一個難。因此有很多不符合新房條件的轉戰二手房市場，但相較於極為搶手的一手房市場，二手房最大的特點就是不確定性。價格、貸款、時機沒有一個是能夠被給出準確答案的，自從房源價格下架，很多人都是摸瞎式買房，抵押經營貸也成了銀行和相關部門嚴厲打擊的物件，而且現在市場上的買房需求雖然有，但並不迫切。其實，買房緊跟大方向，學位房、豪宅和東部地鐵次新這些產品有賣點，受政策影響也比較小，相較於其他，機會會多一些。

提問：深叔，你好，都說投資要儘量選擇一線城市，很多人買深圳，我也隨大流投資了一套深圳的房產，但是這兩年不賺反賠，是什麼原因呢？在深圳投資買房應該怎麼做呢？深圳以外，還有沒有其他熱門城市可以買呢？

深叔：

你好，深圳一向是買房客的熱衷之地，但這並不意味著深圳的房子不會賠錢。首先價格窪地並不一定有價值，這並不是說價格窪地就不能買，而是說每個區都有自己重點發展的區域。像東偏北的龍崗，目前有價值的區域是華為所在的坂田和交通樞紐大運片區。就算你的資金只夠在龍崗挑，也要研究一些板塊的交通規劃。更多剛需群體會選擇臨深城市，但要注意幾個基本原則，交通、配套、規劃、學校、品牌。目前的熱門城市有廣州、惠州、東莞、中山、珠海。但是這些城市的房子也不能亂買，交通樞紐、教育配套、品牌開發商、大社群都要關注起來。

提問：深叔，你好，福田的一個村小被紅嶺收編了，這對周邊的學區房房價影響很大，很多房子的掛牌價都漲了，想在深圳投資買房，這個小學的學區房有哪些？未來還有上漲潛力嗎？能不能買來投資？

深叔：

你好，深圳福田的一下村小被紅嶺教育集團收編了，這讓不少人看好三所學校周邊的學區房。其中科技小學被更名為紅嶺科技中學；上沙中學、上沙小學合併為9年一貫制學校，並更名為紅嶺實驗學校；景秀小學更名為紅嶺科技小學。目前，這三所學校對應的學區房的價格確實有不同程度的上漲，雖然短期來看，這些小學的周邊確實對當地的房地產發展有利，但時間一長，勢必會稀釋學位價值，這種注水行為如果繼續，上漲動力肯定也會被削弱。目前來看，優質學位依然是深圳樓市的硬通貨，而且在學區房市場，名校集團的牌子、成績與排名都能成為市場的判斷標準，一般情況下，大家會更認可那些實力經受住時間考驗的傳統名校。

提問：深叔，你好，非房產行業從業人員，但是對房產領域的知識很感興趣，自己也有投資房產，觀察了一下，發現19年-21年這段時間房產市場經歷的和曾經15年-16年房價情況很相似，這個想法有道理嗎？

深叔：

你好，深圳2019年-2021年的情況與2015年-2016年的行情非常相似，可以透過回顧上次的變化來推測現在的市場趨勢。首先，上次房價漲幅的時間是一年半，即從15年的330政策到16年的八九月份，並非人們普遍認為的一年時間。其次，這一年半時間內，深圳透過兩次調控控制住了房價，19年-21年的一年半時間內也是透過兩次調控抑制住房價上張的。最後，透過思考16年樓市入冬後的市場走向可以獲取經驗。16年10月份後，市場陷入冰點，成交量降低、中介門店關閉、樓盤下跌，在17年4月份後房價迴歸平穩，同時東西部房價開始分化，兩年後分化加速。

提問：深叔，你好，已婚，有一套房子自住，是當初結婚時雙方家庭買的婚房，房子雖然小但也夠住，這幾年我們也有了點積蓄，有投資買房的想法，但對這方面的瞭解不多，請問對普通人投資買房有沒有什麼建議？

深叔：

你好，給深圳的買房人五點建議：1。普漲不再，建議謹慎選盤。不是所有樓盤都適合投資，選錯樓盤的代價難以承受，這不是憑運氣就能做好的事情；2。建議選擇有優質產業區的房產，這類優質區域意味著房價有上漲空間，能購置資產就不要囤積現金在手中；3。優質產業區也有劣質產品，需要甄別；4。不建議選擇公寓、商鋪、小產權房；5。不建議投資西部房產，如光明等區域，這類房子產業弱，投資價值有限。深圳買房建議，詳見知識星球內部分享。