盤一盤成都的東南西北中(下)
連續日更計劃的第0014天,同時也是早上5:00起床寫文的第0007天。
昨天說完了南邊和東邊,今天繼續。
還是再溫習一下這張圖。
可以看到,實際上,這個北改東進西控南拓中優和一般意義上的城南城北是有區別的。
傳統的五城區和高新區,還有一部分的二圈層,都在中優的範圍內。
那就先快速說完了西邊和北邊,重點說中優。
一
西控,並不是針對三環內外的城西,實際上,三環內外的城西開發已經非常充分了。
基本上就沒有新盤可以開出來。
西邊,之所以有西貴之稱。
是因為西三環內的教育資源和醫療資源相當的過剩。
對!不是充足,是過剩。
從天府大道西側開始,一路向西,華西,省醫院,省中醫院,省婦幼,成都婦女兒童醫院,一字排開。
學校就不用說了,西邊的學區,就像以前的西城區在北京的地位一樣。
再加上浣花溪,武侯祠,杜甫草堂這種人文效應。
城西是有文化底蘊的。
那西控是要控什麼呢?
看上面的圖也可以看出來,西控的面積佔到了整個規劃面積的一半左右。
把都江堰,大邑,邛崍這種妥妥的遠郊都納入其中。
就是因為,這些地方是以農業為主的產業區。
這大片的綠地面積,就是成都的農業大後方,新鮮的蔬果都產自這些地方。
很明顯,西邊是作為成都的養老大後方來規劃的。
既然是養老大後方,耕地是要保證的,住宅的開發強度也不宜過大。
當然,到了遠郊區,開發了也沒人去買,基本都是以旅遊地產為主了。
整個西控,就是要控生態,控產業。
整個成都就是靠都江堰的水系來滋養的
讓這部分作為成都的後花園,打造一些文旅,康養還有新農業的專案。
同時,作為整個四川旅行的起點站,西邊的保留曲目有都江堰,青城山,西嶺雪山這些,都是低強度的旅行目的地。
然後318國道,317國道又是高強度旅行的出發點。
就這個定位來說的話,西邊的樓市,就很清晰了。
反正只留一套房的話,城西的三環內還是很不錯的。
目前反正也開不出什麼新盤了,不多說了。
二
說北改。
北邊其實是最奇怪的存在。
在十幾年前,城北雖然是北亂,但當時的火車北站是成都最重要的樞紐,基本上就沒有南站和東站什麼事。
外地人來成都,就是從北站開始的。
但是發展來發展去,就搞出一個”
天府大道南到澳洲,北到昇仙湖
“的說法。
這話其實說的真不冤,14年那會,我經常要去北邊辦事。
每次坐地鐵到了昇仙湖,出去就是一片田。
要走200米,才能走到一個能叫馬路的路邊上。
周圍一看,基本看不到高層建築。
很難想象,是在北二環附近。
在東站和南站修好了之後,說了很久的北站改造,終於在19年開始了。
包括北站旁邊的荷花池市場,也早就搬遷到新都的商貿城去了。
但就是這樣。
整個城北的城市介面還是非常的糟糕。
整個路網也有點混亂,反正開起車在北站周邊行動感受很差。
正因為到了14年城北二環還是這個鬼樣子,拆遷難度太大。
當時北邊早早的就選了新都大豐,也就是北三環外來集中開發打造。
口號是,北大豐,南大源。
結局很明顯,站位很重要。
現在的北改,主要集中在新都老城區再往北。
這個其實和大部分人購房也沒什麼關係,主要是產業的調整。
青白江的陸路和鐵路的物流,還有彭州的農產品。
至於城北有沒有值得留房的區位呢?
當然,繞城內的城北,都是劃為中優區域的。
鑑於商賈的購買力,大豐的發展雖然比不上大源,但還是蒸蒸日上的。
看地鐵的規劃就看得出來。
同時,城北作為傳統的價格窪地,還有一個熊貓基地附近的保利198片區,是目前整個北邊的價格天坑。
反正好不好的,個人看需求做判斷了。
三
其實,說來說去,只留一套房的話,瞄準中優的區域就完了。
甚至作為南拓的天府新區,都要好好權衡下。
畢竟中國只有一個成都,成都只有一個天府廣場。
10.1的升旗是在哪裡,能搬到宇宙中心天府新區去嗎?自己想想看。
中優的區域,其實就覆蓋了傳統意義的東南西北中。
為啥中優的範圍要鋪的這麼廣?
因為成都的人,已經太多了。
第七次人口普查的結果,大成都範圍把遠郊區去掉,登記的常住人口都已經1540萬了。
這還只是登記的人口數量。
對比第六次人口普查資料,每年人口淨流入60萬。
這是一個非常恐怖的人口流入資料。
成都作為一個超大城市,目前是不準備把人拒之門外的,相反還要大力吸引人才落戶。
這種背景下,三環之內加上高新區的人口密度是有點大的超出負載了。
把人往三環外引導也是無奈之舉。
加上老城區拆遷難度大,只能把整個大餅攤薄。
這一點,體驗過死亡一號線的,都懂。
南站,金融城,軟體園,這些都是體驗點。
怎麼讓成都又吸引人,又宜居?
無非就是把近郊區都算到中心城區裡來,把公共事業的投入加大,最佳化老城區的城市介面,讓整個中優的範圍都有一定的產業和相對好的居住環境。
繞城生態帶,就是人居環境的一個得意之作。
把近郊區納入了以後,就需要多點開花。
這個是釋出的2+7的多中心戰略。
傳統的春熙路和現在網紅金融城就不說了。
剩下的在三環內的,也就只有一個八里莊了。
也就是現在的28板塊,二仙橋和八里莊片區。
這些副中心,改天再專門聊一下。
除了多中心戰略的話,就是把老舊小區的外立面改造。
這一點,在二環內轉轉就知道了。
所謂金玉其外就是如此,當然這不是貶義。
整個外立面的翻新確實對於城市介面提升很明顯。
想必免費換的窗戶,對於噪音的隔離也很有好處。
算是造福於民了吧。
很顯然,如果是隻留一套房,認準中優區域就完事了。
四
對於中優的區域來說,目前的公共事業投入是相對直觀的。
尤其是傳統的五城區和高新區。
連街道都是一修再修,各種小遊園和步行道整起。
反正就像不要錢一樣的提升城市面貌。
當然,賣了地做公共服務,也是理所當然。
只是,現在三環內開出來的新盤,著實也是不便宜了。
碰到合適的,且買且珍惜吧。
留一套自住房在成都的中優區域,作為資產配置的一環,還是挺保險的。
大概就先寫到這裡吧。
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