源恆財稅小深分幫您解決房地產企業專案稅務諮詢、稅務資訊化難題，歡迎來撩~

土地增值稅是我國稅收的重要來源， 為了更好適應新時期我國經濟發展， 國家稅務局頒佈了一系列關於土地增值稅的通知， 旨在更好規劃土地增值稅的管理和清算工作， 從而更好地為土地增值稅的清算稽核提供政策性指導。文章主要在此基礎上就土地增值稅清算稽核的重點問題以及最佳化政策做了一定探索， 從而更好方便土地增值稅的清算稽核工作。

進入新時期，我國加大了對於房地產行業的改革力度， 旨在更好地適應新時期我國的經濟發展， 同時國家稅務局頒佈了《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》以及《國家稅務總局關於印發< 土地增值稅清算鑑證業務準則> 的通知》等， 旨在更好規範土地增值稅的管理、清算和稽核工作， 從而為各項工作開展提高政策性指導。 但是在新時期土地增值稅的核算和審查過程十分繁瑣， 而且各種新問題和新情況也不斷出現， 這就給開展土地增值稅清算帶來了進一步的困擾。 另外一方面， 房地產產業發展日新月異， 稅務總局應該結合我國具體的國情， 制定科學合理的制度和政策， 更好促進土地增值稅清算稽核工作開展， 從而提升工作質量和效率問題。 本文主要探討了土地增值稅清算稽核存在的問題以及如何制定相應的政策， 從而更好開展土地增值稅的清算核對工作。

PART1

土增清算稽核過程中重點關注的問題

（一）清算單位如何確定的問題

在開展土地增值稅稽核清算的第一個步驟就是要明確清算單位， 只有明確了清算物件問題， 才能更好開展清算稽核工作。在清算過程中，不同的清算單位會使得最終計算得到的結果差距很大， 因此首先要根據清算單位不同來制定相應的清算內容。對於清算單位問題，國家稅務總局在頒佈的相關檔案中做出了明確規定， 土地增值稅的清算稽核過程是按照房地產專案作為統一整體開展相關清算工作的， 如果一個房地產專案是分不同時期和不同批次進行開發， 這時候需要將每一個批次的專案作為相應的清算物件。對於同一個專案既建造普通住宅， 又建造其他型別房地產的， 應分別計算增值額、增值率， 分別清算土地增值稅。

（二）房地產收入總金額的稽核問題

稽核過程要求銷售合同 （ 含主管部門網上備案登記資料）、銷售發票、銷售臺賬上面的金額需要保持一致。另外在稽核過程中還需要注意以下的問題：

第一、要明確房地產開發商將開發產品非直接銷售也應確認收入。將開發產品作為職工福利、獎勵、績效、對外投資、分配給股東或投資人、債務抵償等方式，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 都是作為銷售房地產的確定性收入。

第二、需要注意銷售房款長期掛往來賬的問題，稽核交易行為是否真實。

第三、房屋銷售價格確定問題， 需要根據不同企業在相同地區、 相同季度銷售價格作為參考的依據和手段。按下列方法和順序確認：

1。 按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2。 參照當地當年、 同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（三）稽核專案重點關注問題

專案建設過程是土地增值稅清算稽核地重要環節和重點步驟。在實際開展稽核過程中需要重點考慮以下的問題。

第一、關於土地資源徵用問題。需要重點關注和稽核在獲得土地使用權過程中所支付的土地徵用費用、 拆遷補償費等各種具體的費用金額。另外還需要重點考核專案是否分批建設以及費用支付是否存在著分攤的情況出現。

第二、需要重點清算和稽核專案施工費用， 應該重點關注房地產專案前期施工的工程費以及基礎建設費用。

第三、要重點審查發生費用是否和企業提交的各種賬單相匹配的問題。也就是建築實際施工費用審查報告是否與企業的工程施工合同、工程結算報告等賬單是否吻合。因為對於大多數的房地產專案來說， 企業的建築材料往往都是企業根據專案建設需求自主進行購買的， 因此在開展相關稽核工作中要明確這部分費用是否存在於扣除專案當中， 相應款項支付資金流向是否存在異常。

PART2

最佳化土增清算過程的幾點建議

（一）加大對於土地資源管理力度

隨著城市化不斷推進， 我國的土地資源越來越珍貴， 為了更好地開展土地增值稅地清算核對工作， 需要加大對於土地資源管理， 從而更好地合理開發土地資源，而不是為了短期利益，在開發土地過程中沒有遵循一定原則。因此為了更好適應新時期我國經濟發展， 我國需要加大對於土地資源的統一化和規範化管理， 透過在相關法律基礎上不斷最佳化對於土地相關法律條例， 從而使得土地的開發和利用更加合理。

目前一些地方為了盲目追求經濟增長， 在土地開發過程中， 存在著盲目開發， 違法亂建的情況，這樣對於我國發展都是十分不利的， 這就要求相關職能部門切實加強土地資源的監管力度， 強化土地資源的規範化使用， 加大對於違法建築以及非法土地轉讓地打擊力度， 從而更好保護土地資源。最後相關地方稅務部門一定認真履行相關職責，堅決打擊土地交易行為， 同時按照我國相關檔案來合理徵收相關的土地增值稅。

（二）提高稅務人員專業素質水平

因為清算稽核設計的環節和內容很多， 這就對於相關工作人員提出了更高的要求。房地產行業發展日新月異，會出現不同的情況， 往往可能出現很多比較爭議的情況，這時候對於稅務人員的業務能力就提出了新的挑戰， 不僅要求他們熟練掌握我國相關的政策規定， 同時還能夠根據實際情況做到妥善處理， 對於比較複雜的問題， 需要進行層層請示， 但是這樣會造成效率較低。

因此一方面需要加強對於票據稽核規劃化和標準化；另一方面還需要提高稅務人員的綜合素質。稅局在發展過程中由於業務量大， 工作繁忙， 往往忽視了對於增值稅稅務人員的培訓工作， 這樣對於稅收徵管隊伍發展是十分不利的。需要在開展日常工作中加強對於業務知識以及事後清算方法、 技巧的培訓， 從而使得稅務人員能夠培養事後清算能力以及對於操作風險評估能力。同時可以加大學習力度，增加知識交流環節，讓不同區域的土地增值稅徵收管理的稅務人員進行面對面的討論，交流工作中的心得， 從而互相取長補短， 共同進步， 這樣也能夠大大縮短學習週期， 對於提升稅務人員綜合素質都是十分有利的。

（三）加強土地增值稅稅務人員的考核機制的建立

目前我國正在處於深化改革的關鍵時期， 做好土地增值稅清算和稽核工作對於維護國家利益發揮著至關重要的作用。因此為了更好規劃稅務人員的清算行為， 更好提高畫質算稽核的效率和質量問題， 做好相關績效制度就顯得至關重要了。尤其如何更好調整行政部門結構， 更好地提高辦事效率， 減少辦事手續都是改革重要舉措。另外新時期背景下對人力資源管理的要求更加嚴格， 需要將原國地稅務局的各種資源有機整合起來，以最小的人力成本、管理成本來獲得最大的經濟效益。在建立人力資源管理的過程中可以從以下幾點出發。

第一、人力資源制度的構建要明確各個部門的職責和分工，精簡部門結構，切實發揮每一個部門最大的作用。同時要加強對員工的過程考核以及績效考核， 根據不同部門的責任分工制定更加有針對性的目標考核，量化各種考核指標，在制定考核制度的過程中要做到對於各個部門考核的公正公平，切實維護每一個員工的利益， 最大公平公正。

第二、要將制度切實推行下去， 很多單位的人力資源制度僅僅停留在紙面，並沒有真正被執行下去，因此需要建立完善的清算機制， 切實將各項任務貫徹執行下去， 提高制度執行的高效性。

第三、土地增值稅清算工作任務繁重，稽核資料龐大，為了更好將相關制度落實到實際的專案中， 根據單位的長遠發展需要建立完善的獎懲機制， 這樣不僅能夠最大程度調動工作人員的工作積極性， 在激發員工的同時還能夠有效提高稅務局的經濟利益。稅務局需要表彰那些模範員工， 透過對於他們優秀事蹟的宣傳來號召全體工作人員向他們學習，充分發揮這些標兵的模範帶頭作用， 給予他們一定的物質和精神獎勵， 透過完善的獎懲制度能夠更好促進稅務局的長久發展。

在開展土地增值稅清算稽核過程中需要相關稅務人員根據我國相關法律規定認真履行職責，從而更好提高畫質算效率和質量。另外為了更好促進我國土地增值稅清算工作，需要我國不斷完善相關土地政策，規範清算工作流程，統一清算工作標準，加強對於土地集中統一管理， 從而更好提高土地利用效率。

源恆財稅業務介紹

源恆財稅二十多年來專業從事房地產企業財務審計、稅務審計、稅務諮詢、納稅評估、財稅培訓、稅務籌劃

、《稅務總監》研究、法規資料庫查詢、新政策解讀及推送、財稅高階人才推薦

等服務，就企業經營中的實際稅收問題展開現場諮詢，指導房地產企業在稅法所允許的範圍內，進行前期稅收籌劃和事先安排，達到合法預防與管控稅務風險的目的。

經過26年的稅務操作實踐與經驗積累，幫助房地產企業稅務管理部門監督稅收成本風險管理與控制、稅款現金流管理和稅務爭議處理，提早揭示稅務風險並及時作出應對與籌劃。讓納稅人一開始就站在稅務巨人的肩膀上，少走彎路，依法維護納稅人的合法權益，為企業的騰飛保駕護航。

歡迎諮詢房地產企業稅務規劃師劉生：136-0308-9197，潘生：136-2094-7117。

源恆財稅小深分幫您解決房地產企業專案稅務諮詢、稅務資訊化難題，歡迎來撩~

轉載宣告：本文來源網路 。我們致力於保護作者版權，除我們確實無法確認作者外，未註明來源，如涉及侵權，請及時聯絡我們刪除，並表示歉意，謝謝！