近年來，隨著房地產市場的迅猛發展，城市住房如雨後春筍，越建越高，越建越密，甚至有專家預測未來這些高層將淪為貧民窟。與此同時，七、八十年代由單位集資建設的福利分房，乃至九十年代建造的預製板多層（六層以下）住宅由於面積過小（多數在60平米以下）、結構不合理、抗震性差，管道陳舊（有的仍是鑄鐵）、線路老化、車位缺乏、配套不全，已經淪為當今名符其實的＂老破小＂。這種老破小顯然已不符合當今廣大民眾對居住條件的要求和嚮往，有的甚至連基本的住房安全都無法保障。

如何解決當前住房存在的問題，我國住房的未來何去何從？

近年來，國家及各級政府都出臺各種政策措施解決上述問題。比如以市場化引入開發商進行棚戶改造，但這種方案由於部分拆遷戶坐地起價，獅子大開口，造成拆遷工作曠日持久，有的因為一個釘子戶拖延十多年，形成了老破小居民希望拆遷一夜暴富的心理。另一方面開發商由於其成本和利益的驅使回遷房建的容積率越來越高，完全不顧戶型結構與居住體驗。事實證明這種方案效率不高，效果不佳。這種棚戶區改造在多個城市已基本叫停。與此同時，在部分城市推行老舊小區改造政策，政府投入巨資對老舊小區管道、線路更換，外牆保溫塗刷，門窗更換，車位改造。但這樣的惠民工程卻並不受居民的歡迎，近期北京衛視向前一步走欄目播出的石景山十萬平社群改造工程遭到居民強烈反對和阻攔就是例證。既然政府投入巨大還不領情，說明我們的思路還存在問題。

如何破局？我認為不妨按下面幾步進行。第一，每個城市要請專家、居民、住建部門等各方充分論證，制定本城市整體住房規劃，拿北京市來說，二環內規劃為首都政務區，未來不再規劃居民住宅。二至三環規劃住宅最高多少層，以此類推。推出標準化示範居住社群規劃，社群容積率、容量適可，毎個社群配套幼兒園、生活商超、小學、健身、籃球場等設施。停車位全部採用地下車庫，不出小區上完小學。第二，住建部門舉辦＂宜居杯＂住房設計大賽，由專家、居民對方案進行評比，獲獎方案一經釆用買斷使用權，全市推廣，設計費大幅下降。相信居民非常盼望的南北通透、戶型方正、陽客陽臥、乾溼分離、面積適中（130平）的設計會脫穎而出。第三，也是最關鍵的一步，實行政府規劃，居民自建的政策。即政府按照規劃劃定區域，這一區域立項按照政府公示的社群規劃圖和獲獎設計戶型，允許區域內居民選出代表自治招標，中標單位只負責建設，無權售房。中標建設成本由區域居民承擔。

實行政府規劃、居民集中自建其意義在於極大地改善了居民的住房質量，面積增加，結構合理，配套齊全。同時大大減輕政府負擔，政府可投入少量資金用於幼兒園、小學等公益設施建設。另外杜絕了拆遷一夜暴富的神話，也打消了住房依賴單位和政府的觀念。相當於居民自己拆了自己的房子自己用幾十萬翻建成煥然一新的現代化宜居住宅，比起幾百萬買新房划算多了。

透過政府統一規劃，基本實現買菜不出小區、鍛鍊不出小區、汽車不進小區，小學不出小區，初中不過馬路，高中均衡分佈。學區房的概念將一去不復返。