原題：未來，郊區多層洋房與市區高層，留哪個會更好？過來人：如今終於有了答案，4大差距。

作者：縱橫君

如果把時光倒退20年，估計很少有人問到買郊區洋房，還是市中心高層的問題，因為那個時候城市空間發展有限，還沒有那麼多精力去發展郊區，何況即便是市區，高層住宅也並不多。但隨著時間推移，主城區發展趨於飽和，為了解決新市民的居住問題，城市發展半徑越來越大，同時，為了緩解主城區的交通擁堵，很多的城市配套資源也在向外圍遷移。

到了這個時候，人們就會發現一個現象：

主城區土地資源極其稀缺，拆遷後蓋的房子都是超高的樓層，而郊區的新區土地資源較多，所蓋的房子大都以洋房和別墅為主，對於購房者來說，花同樣的錢，在市區只能買一套面積較小的高層住宅，在郊區可以買一套面積大，居住舒適度較高的洋房。

未來，郊區多層洋房與市區高層，留選哪個會更好？成為了很多買房的“難選之題”。

筆者的一位親戚就曾遇到了這樣的煩惱。她在一座二線城市工作，工作單位大概在城市的3環位置。在買房時，有兩個樓盤可選，一個是市區的高層次新房，總共45層，另一個是郊區的6層洋房。最終在同事的建議下，親戚買了市區的高層次新房，房子在第37層，但入住僅1年不到，親戚就把房子轉手了，並表示，

“如今終於有了答案：寧願住郊區洋房，再也不住市中心高層”

，接著便在郊區買了一套洋房，總共6層，她的房子在第5層。很多人都感到很奇怪，親戚為什麼在短時間內把房子置換掉呢？親戚說出了“原因”，筆者認為，說得比較現實，很受用，對於不同需求的購房者應該還是有參考意義的。

至於這個“原因”，其實從親戚的訴說中也可以看出，既考慮到現實，也著眼未來，她說了很多，但簡單歸納總結起來主要也就4點。

第一，得房率是一個現實問題

高層的得房率一般在72%-75%，樓層越高的高層得房率越低，但洋房的得房率普遍在85%以上，這一下就差了10個百分點以上。同樣100平米的房子，高層套內使用面積只有70來個平方，但多層則有80多個平方，足足多了一個大房間，很顯然，使用空間簡直就不是一個層次的。親戚此前買的高層房子面積為110平米，套內只有80。3平米，而買的多層面積雖然只有107平米，但套內面積達到了93。1平米。

其實，很多人有一個誤區，認為公攤面積大，說明公共空間大了，外部的空間體驗應該更好才是，其實這是不瞭解公攤的分攤法則：

1.一般來說，多層只需要一部電梯，但高層需要兩部電梯，那麼，電梯和電梯過道都會算進公攤面積，包括4米左右的電梯井，還有通往電梯的過道，僅這一點就差了很多使用面積；2.根據民用建築的防火規定，超過18層，每一單元就要設定通往屋頂的消防疏散樓梯，而且每層的相鄰單元都需要聯通，就是我們常說的連廊，加上單元與單元之間的防火牆等等，都是要算到公攤面積的，這些雖說是消防安全的必須要求，但對居住者的空間體驗並沒有因此而增加。

說到底，這是高層住宅必須要配備的，但洋房不需要配置這些公攤部分，套內面積自然就大很多。

第二，居住體驗完全不一樣

要說高層的優勢，其實就一個視野，但多層洋房的優點就太多了。親戚買的這個房子處於郊區，依山傍水，由於山上樹木很多，有天然氧吧之稱，據她說，空氣負氧離子能達到市中心的幾十倍。實際上，就小區環境角度看，這是郊區與市區的一個普遍現象，因為市中心人口密度大，汽車尾氣多，居住環境肯定比不上郊區。

當時親戚賣掉高層的一個重要原因就是每天等電梯時間太長，在上班高峰期，甚至能等10分鐘以上，等得心煩意燥，為了不耽誤上班，還不得不提前出門。這個房子不僅她不喜歡，家裡老人也時常發嘮叨，說住高了不接地氣。

而且，在看過一些高層住宅火災報道後，親戚總是感覺不踏實，她們住的樓層那麼高，真要有什麼情況，真沒有辦法，但要時時刻刻注意也不容易，萬一疏忽了怎麼辦，

即使自己很小心，但老人年紀大了，對用電用氣也可能存在大意時候，何況，自己萬般注意，但誰能管住鄰居不大意呢。

第三，長期看，維修成本、居住成本差別大

透過兩套房子的對比看，親戚的高層物業費是2。8元，但洋房的物業費只有2元。撇除物業品牌的因素，一個重要的因素就是兩者的維護成本不一樣，樓層越高，所需的成本越高。這也反映了高層住宅與多層洋房的本質差異。

高層電梯使用頻率高，出現故障的機率也大，還有樓內的管網、機電裝置也多，所需維護資金和更新費用也高，在開始的十來年可能問題不大，但隨著房齡增加，這些故障發生的機率就會多起來，當買房時交的維修基金消耗完，那就需要業主們出錢，這筆費用可不小，而且是持續性的。

第四，高層住宅不如洋房的保值屬性強

房子值錢的不是建築本身，而是房子下面的土地，高層住宅單位佔地面積比洋房小很多，比如30層的住宅，洋房6層，一套房子的實際佔地面積差不多隻有洋房的1/5。

正因為如此，當高層住宅和洋房都需要拆遷時，這種問題就會顯現出來。高層住宅可能就不能按照1：1的賠付比例，因為還要算拆遷成本、建築成本以及各種稅費等等，有可能就只能賠付半套房子，這樣的話，必然就有很多業主不同意拆遷了，按照一些發達國家高樓的“命運”，那就只能住租客，和一些沒錢換到其他地方去的業主，由於人群雜亂，小區居住環境會越來越差，房子的價值也會越來越低。但洋房就不一樣了，由於容積率低，戶數少，維修成本不高，舒適居住持續時間長，且易拆遷，假如1套房子賠付2套房，拆遷難度自然要小得多。

那麼，高層和洋房該怎麼選擇呢？

說實在的，對於大多數人而言，特別是剛進入社會工作的年輕人群體，可選擇的餘地並不大。因為洋房位置大都處於城市的郊區，上下班通勤時間比較長，對於想多睡一會的他們來說，市區的高層住宅可能是一個優選項。

不過，

隨著經濟條件好轉，還是應考慮把高層房置換成多層洋房

。一方面得益於城市發展去中心化，很多優質的教育、醫療和商業配套等逐步遷移到郊區新城，加上收入不斷增長，人們對健康的居住環境越來越重視，這其實就是當城市化發展成熟以後的“逆城市化”現象，類似於發達國家的富人都逐步轉移到郊區居住一樣。另一方面是居住體驗，房子都有變老變舊的時候，多層洋房無論是在消防安全性，還是居住舒適性都要高於高層，比如電梯壞了，可以爬樓梯，但幾十層的高層住宅若要走步行梯，那是一件無法想象的事。