鼓樓濱江在很久之前被寄予厚望，堪稱匹敵上海的南京版外灘，但事與願違，如今的鼓樓濱江早已失去了當年的那股勢不可擋的銳氣，其聲量也小了很多，這是怎麼回事？

天際線的潰敗

鼓樓濱江之所以被稱為南京版的上海外灘，就是因為規劃的超酷炫濱江天際線，然而時隔多年，商辦類的超高層並沒有在這裡出現，這些年不斷新建的唯有大量的住宅，一個主要由住宅組成的濱江岸線怎麼能和外灘匹敵。

辦公變住宅

按照早期的規劃，鼓樓濱江大片區域其實並沒有多少住宅用地存在，這裡原本的初衷就是打造濱江CBD。鼓樓濱江雖然面積較小，但如果按照規劃建設高密度辦公區，南京版上海外灘的打造完全有可能成為現實。

上圖：早期鼓樓濱江規劃圖

但現實情況是，這麼多年過去了，像樣的濱江超高層商辦樓沒有見到，取而代之的卻是一棟棟密集高聳的住宅樓，大量的商辦用地被修改為商住混合用地，其實就是帶商鋪的住宅小區。好不容易在主城濱江透過拆遷改造清理出這麼一塊絕版的空地，就這樣被浪費了一部分，十分可惜。

而且這裡的住宅呈現出兩個極端，西站南側到秦淮河邊的這片區域，住宅樓是出了名的高，普遍達到50層左右的高度，經常走下關大橋-鄭和中路的朋友應該都比較熟悉。

這部分的住宅主要是早年開發的外灘濱江新城，在樓高的同時，樓間距也比較大，巨大的花園，茂盛的植被肉眼可見，總體舒適度還是不錯的。

但後期開發的中山北路與西站之間的區域，住宅密度直線上升，樓棟與樓棟貼得很近，小區花園也普遍較小。

而在西站的北側樓棟高度又陡然降低，成為低密洋房的聚集地，與下關火車主題園面對面，獨攬這一帶的歷史文化遺址，飽覽寬闊的江面與長江大橋風光，堪稱濱江富人區。

錯過時機

鼓樓濱江本來就不大，其中又有不少區域被住宅佔用，留給未來濱江CBD的空間還有多少，顯然已經不多。另外，原本完整的CBD形態也被中間插入的住宅破壞了整體感，未來的高階商務氛圍勢必大打折扣。令人痛心的是，鼓樓濱江錯過了成就自我的最佳時機。

鼓樓濱江大開發之時，河西南部同樣也才剛剛開始，長江對面的江北新區還未獲批，那個時候關於濱江CBD的爭論也只有鼓樓濱江與河西南，甚至在很長的一段時間，河西南都處於下風，鼓樓濱江未來國際化外灘，大家都這樣期待著。

但是後來鼓樓濱江CBD的停滯不前，給了對手翻盤的機會，河西南部在此期間成長巨大，一大批工程陸續建成或開工。

包括地鐵S3、7號線（2024年通車）、2號線西延（年底通車）、金地綜合體（年內開業）、正榮綜合體（明年開業）、河西兒童醫院、歡樂濱江綜合體（在建）、阿里江蘇總部（在建）、小米華東總部（在建）、58華東總部（在建）、洋河總部（在建）、魚嘴商務區（進展較慢）等等。

而長江對面的江北核心區也脫胎換骨，商務區的地下空間接近完工，部分建築已經出地面，研創園甚至已經成長為接近河西新城科技園的規模，整體量變到質變的飛躍也就在這兩年。

再看南部新城大校場，變化同樣非常大，每一個都令人熱血沸騰。

而鼓樓濱江在幹什麼？在CBD容量有限的情況下，卻把土地分給了住宅，不僅影響了未來CBD的打造，也錯過了發展的最佳時機。如今江北核心區也好，河西南也好，南部新城也好，還會把鼓樓濱江當做對手嗎？

鼓樓濱江還有沒有機會？我相信還有，但時間顯然不多，城市競爭中不進則退，城市內部各版塊同樣也是。