農民工，是過去20年支撐城鎮化程序的重要力量。

有研究指出，城鎮化率每提高一個百分點，大約對應著1500萬人口從農業生產轉到城市非農生產。

而在中國城鎮化率提高速度較快的年份中，每年新增的農民工數量就多達上千萬，是城鎮化率統計提高的主體。

按七普資料來看，中國現在城鎮化率是63。89%，過去十年間，城鎮常住人口增加2。36億人，常住人口城鎮化率提高14。21個百分點。

高樓大廈，水泥森林，房地產規模的快速擴張，這一切都離不開農民工的貢獻。

消費也是一樣，北師大中國收入分配研究院院長宋曉梧曾說過：以2019年的資料來看，2。9億農民工佔我國4。4億城鎮就業人員的66%左右。一個農民工家庭按三口人算，就將近影響到七八億人的消費。

但現在我們面臨的問題是：農民工，總有老的時候。

據國家統計局資料，2008年農民工的平均年齡為34歲，2020年，已經上升到了41。4歲，高於2020年勞動力人口的平均年齡（38。8歲）。

去年，16-30歲農民工的數量只佔22。7%，50歲以上的農民工數量佔比卻高達26。4%。

經濟學家林採宜發文指出：5年內，超過7500萬的高齡農民工將退出勞動力市場。

這7500萬人一旦喪失“勞動力”（當然，這裡的“勞動力”指的是就業技能），某種程度也意味著城鎮化紅利的結束，也是數億勞動力“歸鄉”的開始。

經濟學家李奇霖曾發過一個報告，世界城市化分為三個階段：

在初期（人口城鎮化在30％以下），農村人口占優勢，工農業生產力水平較低。

在中期（城鎮化30％-70％），工業基礎比較雄厚，餘勞動力轉向工業，城市人口比重快速突破50％，而後上升到70％。

在後期（城鎮化70％-80％）：農村人口向城鎮人口的轉化趨於停滯，農村人口占比穩定在10％-20%左右，城市人口可以達到80％左右，趨於飽和，這個過程的城市化，不再是人口從農村流向城市，而是城市人口在產業之間的結構性轉移。

目前，我國的城鎮化率將近64%，以80%的城鎮化率上限來計算，未來城鎮化的空間只有16%。

當這些高齡農民工在城市中無法找到合適的工作，大規模的返鄉潮就不可避免。

最典型的表現，是從東部發達城市群，向中西部老家“遷移”。

資料顯示，在京津冀地區就業的農民工2076萬人，比上年減少132萬人，下降6%。

在長三角就業的農民工5179萬人，比上年減少212萬人，下降3。9%。

在珠三角就業的農民工4223萬人，比上年減少195萬人，下降4。4%。

當農民工變老，“逆城市化”正在成為現實。

有朋友會說，“逆城市化”不是好事麼？

發達國家都會經歷這個階段，大城市病越來越多，有錢人去都市圈、農村生活，反而可以帶動城鄉平衡。

這種看法是錯誤的。

我們的城市化程序並沒有像歐美那樣達到80%-90%的水平，如今還有3。7億流動人口“飄在外面”，更有4。9億“人戶分離”的家庭在城市生活，卻沒有在城市裡落戶。

這種情況下，如果因為勞動力變老，在城市中找不到合適工作，出現所謂的“逆城市化”，本身就會打斷我們的城鎮化程序，進而影響GDP增速、投資額、社會零售品消費等各項經濟指標，這跟歐美日韓出現的“逆城市化”，完全不可同日而語。

更重要的是，城鎮化的腳步一旦放慢，房地產的日子也不會好過。

過去20年，中國城市常住人口城市化率上升了近26個百分點，農民工進城、小城市的人到中城市、大城市、超大城市，是城市規模的擴大才帶動了房地產業的增長。

1990年剛開始房改的時候，人均居住面積只有6平米，現在城市人均住房面積已達到50平方米。

一旦城市化率增長放慢，高齡勞動力大規模返鄉，出現特殊的“逆城市化”，在城裡大拆大建搞房地產，蓋那麼多房子，又有多少人來住呢？

黃奇帆曾做過測算，目前城市居民有7個億，存量房屋300多億平米，加上未來10年湧入城市的兩億人口，存量房屋面積會增加到400億平米左右，按每人50平米來算，房屋的年均銷量應該是8億平米。

照這樣來算，10年後，年銷售量是8億平米，加上每年城市更新、老舊房屋改造有兩億平米，10億平方米就是樓市的平衡點。

年銷售10億平米，意味著目前的房地產銷量要萎縮40%以上。

換言之，目前不少城市正在興建的新城區，高樓大廈，高層住宅，未來蓋出來也不會有那麼多人買，因為買房總需求降低了。

也就是說，房價不可能再像過去10年那樣出現“普漲”，不管北上廣深、二線省會、三四線地市、五線縣城，未來必然出現大幅的分化，而且這個分化的幅度會超出我們的想象。

購買力最強的年輕人，將會持續向發達城市群和都市圈湧入，而年歲漸長的農民工從大城市“撤退”後，沒有在老家地市和縣城就業的能力，回農村才是務實的選擇。

根據第一財經新一線城市研究所的劃分，目前有4個一線城市，15個新一線城市，30個二線城市，70個三線城市，90個四線城市，129個五線城市。

而全國有1800多個縣城，當城鎮化的步伐逐漸放緩，只有極少數城市主城區的房價能夠長期維持向上，這些城市一個巴掌都能數得過來，剩下的大部分城市，可能只是“陪跑者”。